Notar Michael Koenig
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Wohnungs- und Teileigentum

 

Durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat der Gesetzgeber 1951 die Möglichkeit geschaffen, echtes Eigentum an einem realen Teil eines Gebäudes zu begründen. Dabei ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG) und Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Der Sinn einer Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum wird schnell klar, wenn man sich § 11 WEG ansieht:

Dessen Absatz 1 lautet: Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.

Absatz 2 legt weiter fest: Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 der Insolvenzordnung), die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.

Genau die in § 11 WEG festgeschriebenen Rechtsfolgen können „einfache“ Bruchteilseigentümer nicht oder nur zum Teil durch eine Miteigentümervereinbarung herbeiführen. Bruchteilseigentümer können zwar z.B. das ihnen grundsätzlich zustehende Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB) auf Dauer ausschließen (§ 749 Abs. 2 BGB), und zwar - bei Eintragung im Grundbuch - auch mit Wirkung für einen Sonderrechtsnachfolger (§ 1010 Abs. 1 BGB); allerdings darf trotz dieser Vereinbarung die Aufhebung verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 749 Abs. 2 und 3 BGB). Auch der Gläubiger eines Miteigentümers, der dessen Anteil aufgrund eines nicht nur vorläufigen Schuldtitels gepfändet hat, kann die Auseinandersetzung trotz des vereinbarten Ausschlusses betreiben (§ 751 S. 2 BGB). Gleiches gilt bei Insolvenz eines Miteigentümers für den Insolvenzverwalter (§ 84 Abs. 2 S. 1 Insolvenzordnung). Es leuchtet ein, dass Personen, die Eigentum an einer Wohnung erwerben möchten, diese Risiken scheuen. Sie werden daher kaum dazu bereit sein, einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück zu erwerben, wenn sich das Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung lediglich auf einer im Grundbuch eingetragenen Miteigentümervereinbarung in Verbindung mit einer Vereinbarung über den Ausschluss des Aufhebungsanspruchs gründet, weil sie fürchten müssten, ihr Eigentum z.B. aufgrund der geschilderten Krisensituationen (und ohne jedes eigene Verschulden) wieder zu verlieren. Aus dem gleichen Grunde wird man kaum einen Kreditgeber finden, der bereit ist, einen Kredit auszuzahlen, wenn der Rückzahlungsanspruch allein durch ein Grundpfandrecht auf dem Miteigentumsanteil abgesichert ist. Der Kreditgeber muss fürchten, in einer etwaigen Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils mit seiner Forderung auszufallen, weil niemand bereit ist, auf einen einfachen Miteigentumsanteil zu bieten.

Wohnungseigentum kann auf zweierlei Weise gebildet werden, nämlich durch einen Vertrag, die so genannte Teilungsvereinbarung, und durch einseitige Erklärung, Teilungserklärung genannt.

Die Teilungsvereinbarung zwischen mehreren Miteigentümern gemäß § 3 WEG besteht darin, dass diese ihr Miteigentum in der Weise beschränken, dass jedem Miteigentümer das Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumlichkeiten eingeräumt wird. Ein Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311 b Abs. 1 BGB). Die (dingliche) Einigung zur Einräumung und zur Aufhebung von Sondereigentum bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form (§ 4 Abs. 2 WEG), muss also bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einem deutschen Notar erklärt werden (§ 925 BGB). Selbstverständlich können die schuldrechtliche Vereinbarung und die dingliche Einigung in einer Urkunde niedergelegt werden, so dass hierdurch keine zusätzlichen Kosten entstehen.

Durch Teilungserklärung gemäß § 8 WEG kann Wohnungs- bzw. Teileigentum gebildet werden, indem der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt erklärt, dass er sein Alleineigentum in der Weise in Miteigentumsanteile aufteilt, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) bzw. an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumlichkeiten (Teileigentum) verbunden sein soll. Für die Eintragung einer solchen Erklärung in das Grundbuch würde gemäß §§ 19, 29 Grundbuchordnung eigentlich die Unterschriftbeglaubigung reichen, jedoch hat es sich eingebürgert, auch diese Erklärung zu beurkunden, weil dann in Kauf- und Übertragungsverträgen, die vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher geschlossen werden, gemäß § 13 a Beurkundungsgesetz auf die Teilungserklärung verwiesen werden kann, um den Erwerber an die in der Teilungserklärung enthaltenen Bestimmungen zu binden.

In aller Regel werden in den begründenden Urkunden auch Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander getroffen (Gemeinschaftsordnung, vgl. § 10 Abs. 1 und 2 WEG bzw. Abs. 2 und 3 i.d.F. der WEG-Novelle). Diese Gemeinschaftsordnung muss immer an die konkreten Gegebenheiten angepasst werden und sollte daher mit dem Notar besprochen werden.

Voraussetzung für die Begründung von Sondereigentum ist immer, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (§§ 3 Abs. 2, 8 Abs. 2 WEG), was durch eine Bescheinigung der Baubehörde zu belegen ist (so genannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Der Eintragungsbewilligung für die Eintragung der Aufteilung in das Grundbuch ist ferner beizufügen eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Den Begriff der „Abgeschlossenheit“ definiert das WEG nicht. Die Bauaufsichtsbehörden orientieren sich an einer zu § 7 Abs. 4 WEG ergangenen Verwaltungsvorschrift, die allerdings keine Rechtsnorm und daher auch nicht verbindlich ist.

Die Verwaltungsvorschrift verlangt für eine Wohnung eine Küche oder einen Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Abgeschlossen sind solche Wohnungen, wenn sie durch Wände und Decken von anderen Räumen abgegrenzt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Zusätzliche Räume, z.B. Keller, können außerhalb der Wohnung liegen, müssen aber ebenfalls verschließbar sein. Die Verwaltungsvorschrift sieht ferner vor, dass bei neu zu errichtenden Gebäuden eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht ausgestellt werden soll, wenn die Voraussetzungen für eine bauaufsichtliche Genehmigung des Bauvorhabens nicht gegeben sind (die rechtliche Zulässigkeit einer solchen Vorgabe ist sehr zweifelhaft). Wendet man sie an, ist z.B. zu beachten, dass § 49 Abs. 4 BauO.NW für eine Wohnung zwingend einen Abstellraum vorschreibt.

Dem Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bauzeichnung in (mindestens) zweifacher Ausfertigung im Maßstab 1:100 beizufügen. Die Bauzeichnung muss enthalten: Grundrisse aller (begehbarer) Geschosse, Ansichts- und Schnittzeichnungen. Liegen auf dem Grundstück mehrere Gebäude, die in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilt werden sollen, ist es dringend anzuraten, dass auch ein Lageplan, aus dem sich die Lage der einzelnen Gebäude ergibt, mit eingereicht wird. Eine Grundrisszeichnung eines nicht begehbaren Spitzbodens ist nicht erforderlich. Lässt sich der Spitzboden allerdings (z.B. als Lager für die Reisekoffer oder die Weihnachtsdekoration) nutzen, empfehle ich, auch insoweit eine Grundrisszeichnung zu fertigen und mit der Nr. z.B. der darunter liegenden Wohnung zu versehen, damit dieser dem Sondereigentum dieser Wohnung zugeschlagen werden kann. Andernfalls bliebe der Spitzboden (kaum nutzbares) Gemeinschaftseigentum.

Nach Inkrafttreten der WEG-Novelle können die erforderlichen Dokumente anstelle der Baubehörde u.U. auch durch einen Sachverständigen erstellt werden.

Wie Sie den vorstehenden Ausführungen entnehmen können, ist es nicht erforderlich, dass die aufzuteilenden Räumlichkeiten übereinander liegen. Auch selbständige Häuser auf einem einheitlichen Grundstück (z.B. eine Reihenhausanlage) können in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt werden, wenn eine Realteilung nicht möglich ist, z.B. weil die Bauaufsichtsbehörde eine solche Teilung nicht genehmigt. In solchen Fällen sollte jedoch stets genau geprüft werden, ob es nicht doch eine Möglichkeit gibt, die Realteilung durchzuführen (z.B. durch eine Abstandsflächenbaulast, u.U. auch durch eine Vereinigungsbaulast) und ob die mit dieser Alternative verbundenen Nachteile nicht doch weniger einschneidend sind, als eine Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum.

Von dem Grundsatz, dass nur an umschlossenen Räumen Sondereigentum begründet werden kann, macht das Gesetz in § 3 Abs. 2 S. 2 WEG eine wichtige Ausnahme: Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Nach ganz überwiegender Meinung sind damit aber nur PKW-Stellplätze gemeint, die - wenn auch nicht selbst umschlossen - doch immerhin in einem umschlossenen Raum (eben einer Garage) liegen. An PKW-Stellplätzen im Freien kann daher kein Sondereigentum gebildet werden. Auch sonstige Grundstücksfreiflächen (Garten, Hof, ebenerdige Terrasse ohne jede Umgrenzung usw.) sind ebenfalls nicht sondereigentumsfähig. Einem verständlichen Bedürfnis folgend, hat die Praxis für solche Fälle die Sondernutzungsrechte entwickelt. Bei diesen handelt es sich um eine Gebrauchsregelung zwischen den Wohnungseigentümern im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG, durch die einem Wohnungseigentümer der ausschließliche Gebrauch von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer zugewiesen wird. Durch die Eintragung der Gebrauchsregelung in die Grundbücher wird sie mit dinglicher Wirkung ausgestattet, wirkt mithin auch für Rechtsnachfolger. Unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise sind solche Sondernutzungsrechte dem Sondereigentum daher stark angenähert.

Die WEG-Novelle hat den Begriff des "Sondernutzungsrechtes" erstmals in das WEG eingeführt: § 5 Abs. 4 S. 2 WEG regelt, in welchen Fällen die Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers bei der Aufhebung, Änderung oder Begründung eines Sondernutzungsrechtes erforderlich ist.

 

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