Notar Michael Koenig
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Immobilienkaufvertrag

  1. Vertragstypische Pflichten
    1. Pflichten des Verkäufers
    2. Pflichten des Käufers
  2. Mängelfreie Verschaffung
    1. Sachmängel
    2. Rechtsmängel
  3. Absicherung des Käufers, Kaufpreisfälligkeit
  4. Kaufpreisfinanzierung
  5. Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
  6. Absicherung des Verkäufers, Umschreibungssperre
  7. Kosten
  8. Objektbezogene Besonderheiten
    1. Wohnungs- und Teileigentum
    2. Erbbaurecht
    3. Teilfläche
    4. Bauträgervertrag
  9. Tipps
    1. für Verkäufer
    2. für Käufer

I. Vertragstypische Pflichten

1. Pflichten des Verkäufers

Durch den Kaufvertrag über ein Grundstück wird der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum und den Besitz am Grundstück zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 S. 1 BGB). Ein etwa auf dem Grundstück errichtetes Gebäude sowie die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen sind grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Grundstücks und daher mitverkauft (§ 94 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB). Etwas anderes gilt für Gebäude, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind (z.B. Jagdhütten, Mobilheime) sowie Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt wurden (§  95 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB). Auch ein Gebäude, das in Ausübung eines (dinglichen) Rechts an einem Grundstück (z.B. Erbbaurecht, Nießbrauch, Dienstbarkeit) mit diesem verbunden wurde, ist nicht wesentlicher Bestandteil (§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB, § 12 ErbbauRG). Ein Grundstückskauf- oder -übertragungsvertrag erstreckt sich im Zweifel auf das Zubehör (§ 926 Abs. 1 BGB). In den Notarverträgen werden diese Zweifel in aller Regel ausgeräumt und ausdrücklich vereinbart, dass das Zubehör mitverkauft sein soll. Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen (§ 97 Abs. 1 S. 1 BGB). Ein praktisch wichtiger Fall ist das Heizöl im Tank eines Wohnhauses. Die Rechtsprechung zu der Frage, was wesentlicher Bestandteil bzw. Zubehör eines Gebäudes und eines Grundstücks ist, ist unüberschaubar und oftmals widersprüchlich. Sollten Sie Zweifel haben, so empfehle ich, den Punkt im Vertrag ausdrücklich zu regeln, z.B. durch Aufnahme einer Liste von Gegenständen, die mitverkauft oder auch nicht mitverkauft sein sollen. In jedem Fall muss eine solche Aufstellung in den Vertrag aufgenommen werden, wenn bewegliche Gegenstände mitverkauft werden sollen, die sicher weder Bestandteil noch Zubehör sind (z.B. frei verschiebbare Möbel).

2. Pflichten des Käufers

Der Käufer eines Grundstücks ist verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und das gekaufte Grundstück abzunehmen (§ 433 Abs. 2 BGB). Im Normalfall kann ein Käufer eines Grundstücks nicht den gesamten Kaufpreis aus eigenen Mitteln aufbringen. Einen Ausweg stellt dann die so genannte Finanzierungsvollmacht dar, auf die ich nachfolgend noch eingehen werde.

II. Sach- und Rechtsmängel

1. Sachmängel

Der Verkäufer hat dem Käufer gemäß § 433 Abs. 1 S. 2 BGB das Grundstück frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

Wann ein Sachmangel vorliegt, regelt § 434 BGB. Vereinfacht ausgedrückt, definiert die Vorschrift die Mangelhaftigkeit wie folgt: Ein Grundstück ist dann mangelhaft, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ist eine Beschaffenheit nicht vereinbart, so ist das Grundstück frei von Sachmängeln, wenn das Grundstück sich für die nach dem Vertrag vereinbarte Verwendung eignet. Haben die Vertragsparteien sich auch auf eine bestimmte Verwendung nicht geeinigt, kommt es darauf an, ob sich das Grundstück für die gewöhnliche Verwendung eignet. Bei Kaufverträgen über Gebrauchtimmobilien spielt die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln in der Regel keine Rolle, weil solche Immobilien fast ausnahmslos unter Ausschluss aller Rechte und Ansprüche des Käufers wegen sichtbarer und unsichtbarer Sachmängeln in dem Zustand verkauft werden, in dem sie sich bei der Besichtigung befunden haben. Allerdings kann sich ein Verkäufer auf einen solchen Ausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB). Das gilt aber dann nicht, wenn der Käufer den Mangel kennt (§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB). Als Verkäufer eines Grundstücks sollten Sie daher den Käufer auf jeden Fall auf Mängel hinweisen, die Ihnen bekannt sind und die der Käufer nicht erkennen kann. Die folgenden besonders drastischen Beispiele aus meiner Praxis werden den Verkäufer mit Sicherheit in Schwierigkeiten gebracht haben:

  • Der Verkäufer verkauft ein Grundstück, auf dem er einen Anbau ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet hat. Die Bauaufsichtsbehörde hat bereits eine Abrissverfügung erlassen. Außerdem prozessiert er mit seinem Nachbarn vor dem Zivilgericht wegen des Abrisses des Anbaus.
  • Die Ordnungsbehörde hat den Verkäufer aufgefordert, den Heizöltank beseitigen zu lassen, weil dieser zu platzen droht und die Umwelt gefährdet.
  • Der Schornsteinfeger hat den Verkäufer bei der vorgeschriebenen Überprüfung der Heiztherme darauf hingewiesen, dass sich diese in einem lebensgefährdenden Zustand befindet und jederzeit explodieren kann.

Liegt ein Mangel vor und wurden die Rechte des Käufers wegen dieses Mangels nicht (wirksam) ausgeschlossen, ergeben sich die Rechte des Käufers aus der Verweisungsnorm des § 437 BGB: Der Käufer kann zunächst Nacherfüllung verlangen. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie dürfte nur die Beseitigung des Mangels (§ 439 Abs. 1 1. Alt. BGB) in Betracht kommen, die Lieferung einer komplett anderen mangelfreien Immobilie wird in der Regel nicht möglich sein. Scheitert die Mängelbeseitigung oder ist sie dem Käufer nicht zuzumuten, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern. Hat der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten, kann der Käufer außerdem Schadensersatz fordern.

Noch stärker sind die Rechte des Käufers, wenn der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie eine Garantie übernommen hat (vgl. § 443 Abs. 1 BGB): Der Verkäufer muss verschuldensunabhängig (vgl. § 276 Abs. 1 S. 1 BGB: insbesondere aus der Übernahme einer Garantie) dafür einstehen, dass die Immobilie die vereinbarte Beschaffenheit hat, er ist also dem Käufer u.a. zum Schadensersatz verpflichtet, falls dies nicht der Fall sein sollte. Auf einen etwa vereinbarten Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht einmal dann berufen, wenn der Käufer den Mangel grob fahrlässig nicht kannte (§§ 444, 442 Abs. 1 S. 2 BGB). Überlegen Sie daher als Verkäufer sehr genau, bevor Sie Kaufverträge unterschreiben, in denen Sie etwas garantieren oder zusichern oder mit einer anderen Formulierung eine Einstandspflicht übernehmen sollen. Dies gilt vor allem auch für die Angabe von Wohn- und Nutzflächen der Immobilie. Bedenken Sie in diesem Zusammenhang immer, dass es für diese Flächen sehr unterschiedliche Berechnungsmethoden gibt und sich die Person, die die Berechnung vorgenommen hat, geirrt haben könnte. Oftmals ist die so genannte Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB) die bessere Lösung, weil bei dieser genau vereinbart werden kann, welche Rechtsfolgen eintreten sollen, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat.

2. Rechtsmängel

Ein Grundstück ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf das Grundstück keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können (§ 435 S. 1 BGB). Rechtsmängel können z.B. sein:

  • alle im Grundbuch eingetragenen Rechte, selbst wenn sie in Wirklichkeit gar nicht mehr bestehen (§ 435 S. 2 BGB),
  • altrechtliche Dienstbarkeiten,
  • Miet- und Pachtverhältnisse über die Immobilie oder Teile hiervon,
  • eine bestehende Wohnungsbindung.

Baulasten werden je nach ihrem Inhalt von der Rechtsprechung als Sach- oder Rechtsmängel eingestuft. Die Unterscheidung hat an Bedeutung verloren, da die Schuldrechtsmodernisierung die Rechtsfolgen beider Mangelarten weitgehend angeglichen hat.

Grundstücke sind oft mit Dienstbarkeiten (Geh-, Fahr- und Leitungsrechten) z.B. zugunsten des Eigentümers eines Nachbargrundstücks oder zugunsten von Versorgungsunternehmen belastet. Die Berechtigten dieser Dienstbarkeiten werden in aller Regel nicht auf sie verzichten können, weil andernfalls die Erschließung oder die Versorgung ihrer Grundstücke nicht mehr möglich ist. Dem Verkäufer bleibt daher nichts anderes übrig, als mit dem Käufer die Übernahme dieser Belastungen zu vereinbaren. Kommt es zu einer solchen Vereinbarung, liegt kein Rechtsmangel vor (§ 435 BGB). Besteht der Käufer allerdings darauf, dass solche Belastungen vom Verkäufer zu beseitigen sind (weil es ihn z.B. stört, dass der Nachbar auch über die Zufahrt gehen und fahren darf), ist der Verkäufer gut beraten, sich vor Abschluss des Kaufvertrages, der eine solche Verpflichtung zur Beseitigung der im Grundbuch eingetragenen Belastung enthält, durch eine Vereinbarung mit dem Berechtigten abzusichern, dass dieser auch tatsächlich die erforderliche Löschungsbewilligung abgeben wird. Übernimmt der Verkäufer nämlich gegenüber dem Käufer eine Verpflichtung zur Beseitigung der Belastung und gelingt ihm diese Beseitigung nicht, haftet er dem Käufer wegen eines Rechtsmangels.

Gelegentlich sind Grundstücke mit Vormerkungen zur Sicherung von Ankaufs- oder Wiederkaufsrechten oder zur Sicherung bedingter Rückübertragungsrechte usw. belastet. Solche Rechte stellen für einen Kaufinteressenten schon deshalb eine erhebliche Belastung dar, weil dessen finanzierende Bank in der Regel nicht bereit sein wird, einen Kredit zu vergeben, wenn eine Absicherung des Kredites nur im Range nach einer solchen Vormerkung möglich ist. Haben Sie ein solches Grundstück, welches Sie verkaufen wollen, sollten Sie schon im Vorfeld der Kaufvertragsverhandlungen mit dem Gläubiger der Vormerkung klären, ob diese nicht (z.B. wegen Zeitablauf) gelöscht werden kann. Ist der Gläubiger zu einer solchen Löschung nicht bereit, empfehle ich Ihnen, sich mit dem Notar ihres Vertrauens in Verbindung zu setzen, um zu klären, ob und wie ein Kaufvertrag trotz der eingetragenen Vormerkung möglich ist.

Im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte wird ein Kaufinteressent in aller Regel nicht übernehmen wollen. Als Verkäufer sollten Sie sich daher mit dem Gläubiger des Grundpfandrechtes (also Ihrem Kreditgeber) vor Abschluss des Kaufvertrages in Verbindung setzen, diesem Ihre Verkaufsabsichten offenbaren und die Ablösekonditionen (insbesondere auch eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung) aushandeln. Will ein Käufer die eingetragenen Grundpfandrechte (mit oder ohne die besicherten Darlehensverbindlichkeiten) übernehmen, muss dies ohnehin im Vorfeld zum Kaufvertrag mit den beteiligten Finanzierungsinstituten abgestimmt werden. Gelegentlich glauben Verkaufs- und Kaufwillige, sie könnten erhebliche Notar- und Gerichtskosten sparen, wenn der Käufer die eingetragenen Grundpfandrechte übernimmt: Das trifft in der Regel nicht zu. Oftmals entstehen durch eine solche Vertragsgestaltung gegenüber der Löschung der alten Rechte zuzüglich der Eintragung eines neuen Grundpfandrechtes für die Finanzierung des Käufers sogar höhere Kosten. Eine konkrete Berechnung ist nur im Einzelfall – und insbesondere unter Kenntnis der Vorstellungen der beteiligten Kreditinstitute – möglich. Wenden Sie sich daher bitte an den Notar Ihrer Wahl, falls Sie eine solche Vertragsgestaltung ins Auge fassen.

In den letzten Jahren mehren sich in meiner Praxis die Fälle, in denen dem Verkäufer die versprochene Lastenfreistellung deshalb nicht gelingt, weil die zur Löschung eines nicht übernommenen Brief-Grundpfandrechtes erforderlichen Grundpfandrechtsbriefe abhanden gekommen sind. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Brief nicht mehr gefunden wird, ist umso höher, je länger die Rückzahlung des Kredites zurückliegt. Ein fehlender Brief ist eine schwere Abwicklungsstörung und kann zu Schadensersatzansprüchen gegen den Verkäufer führen. Damit das Grundpfandrecht trotz des fehlenden Briefes gelöscht werden kann, muss dieser nämlich im Wege des Aufgebotsverfahrens für kraftlos werden (§§ 1162, 1192 Abs. 1 BGB). Die so genannte Aufgebotsfrist, während der Personen aufgefordert werden, ihre vermeintlichen Ansprüche aus dem abhanden gekommenen Brief geltend zu machen, beträgt - sofern das Landesrecht keine Sonderregelungen enthält - mindestens sechs Wochen und höchstens ein Jahr (§§ 437, 476 FamFG), gerechnet ab Einrückung in den elektronischen Bundesanzeiger. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Frist aufgrund der landesrechtlichen Ausführungsvorschriften mindestens drei Monate. Wenn Sie also Ihr Grundstück verkaufen wollen und dieses mit einem Briefgrundpfandrecht belastet ist, sollten Sie sich durch Rückfrage beim Gläubiger des Grundpfandrechtes vergewissern, dass dieser im Besitz des Grundpfandrechtsbriefes ist. Teilt Ihnen dieser mit, der Brief sei bereits vor Jahren an sie zurückgeschickt worden, müssen Sie Ihre Unterlagen daraufhin durchsuchen, ob sich der Brief in diesen Unterlagen befindet. Ist er auch dort nicht, sollten Sie sich sofort (bevor sie weitere Kaufinteressenten suchen oder gar einen Kaufvertrag abschließen) mit einem Notar Ihres Vertrauens in Verbindung setzen, damit dieser Ihnen hilft, das erforderliche Aufgebotsverfahren zu beantragen. Möglicherweise ist eine Kaufvertragsbeurkundung und –abwicklung trotz des fehlenden Briefes möglich. In jedem Fall müssen aber die beteiligten Finanzierungsinstitute in die Vertragsverhandlungen einbezogen werden.

Für Rechte, mit denen ein Grundstück vor Inkrafttreten des BGB (01.01.1900) belastet war, bestimmt Art. 184 EGBGB, dass diese grundsätzlich mit dem sich aus den bisherigen Gesetzen ergebenden Inhalt und Rang bestehen bleiben. Allerdings besteht grundsätzlich ein Gutglaubensschutz, d.h. ein Erwerber des Grundstücks, der diese Belastungen nicht kennt, erwirbt das Grundstück lastenfrei. Die meisten dieser Rechte werden daher inzwischen untergegangen sein. Eine wichtige Ausnahme regelt Art 187 EGBGB: Für altrechtliche Grunddienstbarkeiten besteht vorbehaltlich landesgesetzlicher Regelungen kein Gutglaubensschutz, d.h. diese bleiben grundsätzlich auch dann bestehen, wenn der Erwerber sie nicht kennt (in den neuen Bundesländern ist zu beachten, dass nach Auffassung des Bundesgerichtshofs § 8 Abs. 1 S. 1 Grundbuchbereinigungsgesetz auch die altrechtlichen Dienstbarkeiten erfasst; diese können also im Beitrittsgebiet nach näherer Maßgabe der zitierten Vorschrift mit Ablauf des 31.12.2000 erloschen sein). In den Kaufverträgen wird in der Regel vereinbart, dass der Käufer etwa bestehende altrechtliche Grunddienstbarkeiten übernimmt, wobei der Verkäufer allerdings versichert, dass ihm solche nicht bekannt. Im Rheinland sind altrechtliche Dienstbarkeiten in der Praxis äußerst selten. Dies hängt zum einen damit zusammen, dass das im Rheinland zur Zeit des Inkrafttreten des BGB geltende französische Recht (Code Civil) relativ strenge Anforderungen an die Entstehung einer Grunddienstbarkeit (Servitut) stellte, und zum anderen damit, dass ein Servitut nach dem Code Civil schneller erlöschen konnte als dies bei der heutigen Grunddienstbarkeit der Fall ist. In anderen Teilen des Bundesgebietes kann die Situation natürlich anders aussehen.

Ist die zu verkaufende Immobilie vermietet, müssen Verkäufer und Käufer sich darüber verständigen, ob der Käufer das Mietverhältnis übernimmt oder ob der Verkäufer verpflichtet ist, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden. Übernimmt der Verkäufer eine solche Beendigungsverpflichtung, ist er natürlich gut beraten, sich vorher zu vergewissern, dass er auch in der Lage ist, sie zu erfüllen, d.h. das Mietverhältnis zu beenden. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht allein deshalb kündigen, weil er den Grundbesitz verkauft hat oder verkaufen will. Soll das Mietverhältnis auch nach dem Verkauf fortgesetzt werden, finden sich in den Kaufverträgen Formulierungen, die z.B. wie folgt lauten: Das bestehende Mietverhältnis wird vom Käufer übernommen. Die Formulierung führt gelegentlich zu Fehlvorstellungen bei den Beteiligten. Sie soll Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer wegen eines Rechtsmangels ausschließen, weil der Käufer das Mietverhältnis übernommen hat (vgl. § 435 BGB). Mit ihr ist nicht gemeint, dass der Käufer etwa ein Wahlrecht hinsichtlich der Übernahme des Mietverhältnisses hätte und er dessen Fortbestand ablehnen könnte. Das Mietverhältnis geht kraft Gesetzes auf den Käufer über (vgl. § 566 Abs. 1 BGB ggfs. mit § 578 Abs. 1 BGB). In der Regel verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer eine etwa gezahlte Mietkaution bei Besitzübergang auszuhändigen. In diesem Punkt hat die Mietrechtsreform 2001 Risiken für beide Vertragspartner mit sich gebracht: Gemäß § 566 a BGB haftet nunmehr ein Käufer gegenüber dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution auch dann, wenn er sie vom Verkäufer nie bekommen hat. Der Verkäufer haftet weiter, auch wenn er die Kaution dem Käufer übergeben hat. In der juristischen Literatur wird dem Verkäufer gelegentlich empfohlen, sich vom Mieter bestätigen zu lassen, dass nach Übergabe der Kaution nur noch der Käufer für deren Rückzahlung haftet. Vielleicht ist Ihr Mieter ja so freundlich, eine entsprechende Bestätigung abzugeben.

Unterliegt die verkaufte Immobilie der Wohnungsbindung muss der Verkäufer den Käufer hierauf hinweisen und im Vertrag vereinbart werden, dass der Käufer die hiermit verbundenen Verpflichtungen übernimmt. Unterbleibt dies, stehen dem Käufer Ansprüche wegen eines Rechtsmangels gegen den Verkäufer zu. Ferner ist der Verkäufer verpflichtet, der zuständigen Stelle den Verkauf anzuzeigen (§ 32 Abs. 3 Wohnraumförderungsgesetz). Dort kann sich der Käufer auch über seine Pflichten informieren. Ein Vorkaufsrecht des Mieters allein wegen der Wohnungsbindung besteht seit dem 01.01.2002 nicht mehr (auf das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB werde ich nachfolgend noch eingehen).

Sind dem Verkäufer Baulasten, mit denen das zu verkaufende Grundstück belastet ist, bekannt, muss er den Käufer auch hierauf hinweisen und die Übernahme im Kaufvertrag vereinbaren. Eine Beseitigung wird dem Verkäufer in aller Regel nicht möglich sein. So bestimmt z.B. § 83 Abs. 2 BauO.NW: Die Baulast geht nur durch schriftlichen, im Baulastenverzeichnis zu vermerkenden Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Auf Antrag der Grundstückseigentümerin ist der Verzicht zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Sind Sie als Grundstückseigentümer der Auffassung, ein öffentliches Interesse an der Baulast bestehe tatsächlich nicht mehr (weil z.B. die Erschließung des begünstigten Grundstücks gar nicht mehr über Ihr Grundstück geführt werden muss, sondern in anderer Weise gesichert ist), kann es sich natürlich lohnen, bei der Bauaufsichtsbehörde vorstellig zu werden. Als Käufer sollten Sie wissen, dass der Notar vor der Beurkundung das Grundbuch einsieht, weil er hierzu gesetzlich verpflichtet ist, jedoch in aller Regel nicht das bei der Bauaufsichtsbehörde geführte Baulastenverzeichnis. Wollen Sie sich daher auf die Erklärungen des Verkäufers nicht verlassen und unliebsame Überraschungen vermeiden, sollten Sie selbst das Baulastenverzeichnis einsehen. In jedem Falle würde ich dies empfehlen, wenn Sie ein unbebautes Grundstück zum Zwecke der Bebauung erwerben wollen. Bitte bedenken Sie: Es gibt relativ „harmlose“ Baulasten (z.B.: der Nachbar darf seine Zuleitungen über eine kleine Ecke des belasteten Grundstücks führen), aber auch solche, die das Grundstück nicht nur vollständig entwerten, sondern ihm sogar einen negativen Wert verleihen können (z.B.: das gesamte Grundstück muss als Parkplatz oder als so genannte Abstandsfläche für das oder die Nachbargrundstücke zur Verfügung stehen).

III. Absicherung des Käufers, Kaufpreisfälligkeit

Sieht man von Verkäufen im engeren Verwandtenkreis ab, kann man dem Käufer eines Grundstücks natürlich nicht zumuten, den Kaufpreis ohne jede Sicherheit zu zahlen. Deshalb vereinbaren die Vertragspartner im Kaufvertrag, dass der Kaufpreis unmittelbar an die Gläubiger der nicht übernommenen Belastungen fließt, und zwar mit denjenigen Beträgen, die die Gläubiger zur Ablösung der gesicherten Verbindlichkeiten verlangen, und nur mit dem Restbetrag an den Verkäufer und der Kaufpreis frühestens fällig wird, wenn

  • alle zur Wirksamkeit des Vertrages erforderlichen Genehmigungen vorliegen,
  • eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung (so genannte „Auflassungsvormerkung“) zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist oder aber der Notar eine solche Vormerkung beantragt und sich durch Einsichtnahme in das Grundbuch und die Grundakten davon überzeugt hat, dass aus diesen Unterlagen – vorbehaltlich der Zahlung der Gerichtskosten – keine Hinderungsgründe ersichtlich sind, die der Eintragung entgegenstehen,
  • dem Notar die Unterlagen zur Löschung aller im Grundbuch eingetragenen Belastungen vorliegen, soweit diese Belastungen Rang vor der zugunsten des Käufers einzutragenden Vormerkung haben und der Käufer sie nicht übernommen hat, und die Gläubiger die Verwendung der Löschungsunterlagen nur von Auflagen abhängig machen, die aus dem Kaufpreis oder auf andere, den Käufer belastende Weise erfüllt werden können,
  • die Gemeinde bestätigt hat, dass etwaige Vorkaufsrechte nicht bestehen oder jedenfalls nicht ausgeübt werden.

In der Regel übernimmt es der Notar, das Vorliegen dieser Voraussetzungen zu überwachen und dem Käufer mitzuteilen, denn dieser ist normalerweise überfordert, die oftmals komplizierten Zusammenhänge zu beurteilen.

Das Vorliegen aller Wirksamkeitsvoraussetzungen ist eigentlich eine Selbstverständlichkeit, denn solange der Kaufvertrag nicht wirksam ist, können aus ihm auch keine Pflichten entspringen (wohl aber kann ein wirksam gewordener Kaufvertrag Pflichten für die Zeit vor der Genehmigung, z.B. eine Verzinsungspflicht begründen). Grundsätzlich sind Grundstückskaufverträge in Deutschland nicht genehmigungspflichtig. Es müssen also immer besondere Umstände vorliegen, die eine solche Genehmigungspflicht auslösen. Der in der Praxis wohl wichtigste Fall dürfte die Verwaltergenehmigung (vgl. § 12 Wohnungseigentumsgesetz) sein, wenn die Gemeinschaftsordnung eine solche vorsieht. Da der Notar verpflichtet ist, die Vertragsparteien auf die zum Vertrag erforderlichen Genehmigungen hinzuweisen, brauchen Sie selbst sich hierzu keine weiteren Gedanken machen.

Die Bedeutung der Vormerkung habe ich im Glossar erläutert. Wie Sie den Ausführungen entnehmen können, sichert die Vormerkung den Berechtigten nur gegenüber nachträglichen Eintragungen (vgl. § 883 Abs. 2 S. 1 BGB). Der Notar wird daher regelmäßig beauftragt, die Löschungsunterlagen für die vorrangigen nicht übernommenen Belastungen einzuholen. Benötigt der Gläubiger das zu löschende Recht nicht mehr (z.B. weil der besicherte Kredit längst zurückbezahlt ist), kann er dem Notar die Löschungsunterlagen auflagenfrei übersenden. Insbesondere Grundpfandrechte sichern jedoch oftmals noch Kredite des Verkäufers, die aus dem Kaufpreis abgelöst werden sollen. In diesem Fall werden die Gläubiger die Löschungsunterlagen nur unter der Auflage an den Notar verschicken, dass diese erst dann an das Grundbuchamt weiter gereicht werden dürfen, wenn der Rest-Kredit (ggfs. zuzüglich einer Vorfälligkeitsentschädigung) auch zurückgeführt wurde. Hat der Notar alle Löschungsunterlagen zusammen, muss er zunächst einmal nachrechnen, ob der Kaufpreis tatsächlich ausreicht, um alle Gläubiger zu befriedigen. Sind die Forderungen zu hoch, wird er sich an den Verkäufer wenden und diesen bitten, den fehlenden Betrag aus anderen Mitteln unmittelbar an den oder die Gläubiger zu überweisen.

Gemeinden können unter den Voraussetzungen der §§ 24 f. Baugesetzbuch (BauGB) ein Vorkaufsrecht haben. Damit dieses Vorkaufsrecht auch beachtet wird, sieht § 28 Abs. 1 S. 2 BauGB vor, dass das Grundbuchamt den Käufer eines Grundstücks als Eigentümer erst dann in das Grundbuch eintragen darf, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Bei Erbbaurechten und Sondereigentumseinheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz besteht ein solches Vorkaufsrecht nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB). In manchen Bundesländern bestehen weitere Vorkaufsrechte aufgrund bestimmter Landesgesetze (z.B. bei denkmalgeschützten Objekten); in Nordrhein-Westfalen steht dem Träger der Landschaftsplanung ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Landschaftsplans zu. Da der Käufer ohne die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung gemäß § 28 Abs. 1 S. 3 BauGB nicht Eigentümer des gekauften Grundstücks werden kann und davor gesichert werden muss, das Grundstück trotz Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer an die Gemeinde zu verlieren, muss das Vorliegen der Verzichtserklärung zur Fälligkeitsvoraussetzung gemacht werden. Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung (widerruflich) auf die Ausübung des ihr zustehenden Vorkaufsrechtes verzichten (§ 28 Abs. 5 S. 1 BauGB). Von dieser Möglichkeit hat z.B. die Stadt Köln für das gesamte Stadtgebiet Gebrauch gemacht.

Je nach Sachverhalt kann es natürlich erforderlich sein, weitere Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit zu begründen, z.B. die Eintragung eines Wegerechtes auf einem anderen Grundstück des Verkäufers, wenn der Käufer ohne dieses Wegerecht gar nicht auf das gekaufte Grundstück kommen kann. Legt der Käufer Wert darauf, ein geräumtes Objekt zu kaufen, entspricht es dem gesetzlichen Leitbild der Zug-um-Zug-Leistung, auch die Räumung zur Zahlungsvoraussetzung zu machen. Dies kann dann allerdings der Notar nicht mehr überwachen.

Klienten, die ihr Grundstück vor Jahrzehnten erworben haben, wundern sich manchmal, dass heutige Kaufverträge im Regelfall kein Notaranderkonto mehr vorsehen. Dies hängt damit zusammen, dass die Vertragsabwicklung durch Direktzahlung mittels der vorstehend erläuterten Fälligkeitsmitteilung in Verbindung mit der nachfolgend noch darzustellenden Finanzierungsvollmacht die Abwicklung über ein Notaranderkonto fast vollständig verdrängt hat. Die „moderne“ Abwicklungsform ist nicht weniger sicher und außerdem kostengünstiger. Seit einigen Jahren ist die Einrichtung eines Anderkontos auch kraft gesetzlicher Vorgabe nur noch in Ausnahmefällen zulässig, nämlich wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt (§ 54 a Abs. 2 Nr. 1 Beurkundungsgesetz).

IV. Kaufpreisfinanzierung

Oftmals wird der Käufer nicht in der Lage sein, den Kaufpreis bar aufzubringen. Will ein Grundstückseigentümer, der einen Interessenten für sein Grundstück sucht, seine Suche nicht ausschließlich auf Barzahler beschränken, bleibt ihm in aller Regel nichts Anderes übrig, als sich zu verpflichten, an der Finanzierung des Kaufpreises durch die Erteilung einer so genannten Finanzierungsvollmacht mitzuwirken. Mit dieser bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer, bereits vor Eigentumsumschreibung Grundpfandrechte in das Grundbuch des Kaufobjektes eintragen zu lassen. Ohne diese Möglichkeit wird es dem Käufer kaum gelingen, ein Kreditinstitut zur Kaufpreisfinanzierung zu finden, denn dieses müsste den Kredit ohne Besicherung durch ein Grundpfandrecht auszahlen. Dem Verkäufer kann hingegen nicht zugemutet werden, zunächst einer Eigentumsumschreibung auf den Käufer zuzustimmen, ohne dass vorher der Kaufpreis geflossen ist, damit dann der Käufer als Eigentümer des Grundstücks im eigenen Namen Grundpfandrechte eintragen kann. Als Voraussetzung für den Gebrauch der Vollmacht wird im Kaufvertrag vereinbart, dass das finanzierende Kreditinstitut angewiesen werden muss, das Darlehen bis zur Höhe des Kaufpreises ausschließlich an den Verkäufer oder dessen abzulösende Gläubiger auszuzahlen.

V. Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten

Zum Gefahr- und Lastenübergang bestimmt § 446 S. 1 BGB: Mit der Übergabe der verkauften Sache geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache. Wann die Übergabe stattzufinden hat, wird im Kaufvertrag vereinbart. Dem gesetzlichen Leitbild der Zug-um-Zug-Leistung entsprechend, sollte der Verkäufer darauf bestehen, dass erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung übergeben wird. Abweichende Vereinbarungen bergen Risiken für den Verkäufer. Aber auch ein Käufer, der in ein Objekt investiert, bevor die Eigentumsumschreibung gesichert ist, nimmt erhebliche Risiken auf sich, weil er befürchten muss, seine Investitionen zu verlieren, wenn er letztlich nicht Eigentümer wird. Da es zweifelhaft ist, ob die Kosten einer Gebäudeversicherung zu den Lasten der Immobilie gehören, sollte im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart werden, dass auch die diesbezüglichen Kosten mit der Übergabe vom Käufer zu tragen sind. Alles weitere regelt § 103 BGB: Wer verpflichtet ist, die Lasten einer Sache oder eines Rechts bis zu einer bestimmten Zeit oder von einer bestimmten Zeit an zu tragen, hat, sofern nicht ein Anderes bestimmt ist, die regelmäßig wiederkehrenden Lasten nach dem Verhältnis der Dauer seiner Verpflichtung, andere Lasten insoweit zu tragen, als sie während der Dauer seiner Verpflichtung zu entrichten sind. Alle Kosten müssen also zeitanteilig auf den Verkäufer und den Käufer verteilt werden. Bei der Gebäudeversicherung gibt es weitere Besonderheiten zu beachten: Gemäß § 95 Abs. 1 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über und tritt dieser in die sich aus der Schadensversicherung ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Verkäufer sollte daher die Versicherung auf keinen Fall anlässlich der Veräußerung kündigen. Der Käufer muss die Umschreibung des Eigentums unverzüglich dem Versicherer anzeigen; sonst kann er den Versicherungsschutz verlieren (§ 97 VVG). Versicherer und Käufer können das Versicherungsverhältnis innerhalb einer Frist von einem Monat kündigen (§ 96 VVG). Für den Versicherer beginnt die Frist ab dem Zeitpunkt, in welchem er von der Veräußerung Kenntnis erlangt. Für den Käufer beginnt die Frist grundsätzlich mit der Eigentumsumschreibung. Hatte der Käufer allerdings von der Versicherung keine Kenntnis, beginnt die Frist mit Kenntniserlangung. Bitte prüfen Sie als Käufer sehr genau, ob eine Kündigung mit sofortiger Wirkung Sinn macht: Gemäß § 96 Abs. 3 VVG hat der Versicherer auch bei Kündigung mit sofortiger Wirkung Anspruch auf die volle Prämie, die für die laufende Versicherungsperiode vereinbart war. Sie laufen also bei einer solchen Kündigung Gefahr, für ein und denselben Zeitraum doppelt Prämie zahlen zu müssen.

Zu den Lasten eines Grundstücks gehören auch die Erschließungsbeiträge und sonstigen Anliegerbeiträge. Insoweit enthält das BGB aber seit der Schuldrechtsmodernisierung eine Sonderregelung in § 436 Abs. 1: Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. Die Bestimmung wird ganz überwiegend für misslungen erachtet. Mir ist es in den vergangenen Jahren nicht in einem einzigen Fall gelungen, die Kaufvertragsparteien dazu zu bewegen, es bei der gesetzlichen Regelung zu belassen. Der Verkäufer einer Gebrauchtimmobilie müsste z.B. allein deshalb die Kosten für die erstmalige Anlage der Straße, an der die zu verkaufende Immobilie liegt, bezahlen, weil im Moment der Beurkundung mit der Herstellung der Straße „bautechnisch“ begonnen wurde, und zwar auch dann, wenn er hiervon gar nichts weiß, was bei längeren Straßen durchaus denkbar ist. Das entspricht aber überhaupt nicht den Vorstellungen der Vertragsparteien: Der Käufer hat ein Grundstück besichtigt, welches an einer „Schotterpiste“ liegt, er hat sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis für das Grundstück, gelegen an eben dieser „Schotterpiste“, geeinigt. Durch einen glücklichen Zufall (nämlich den Baubeginn der Straße) erhält er jetzt zum selben Preis ein Grundstück, gelegen an einer nagelneuen Straße, bezahlen muss den Vorteil allerdings der Verkäufer. In aller Regel einigen sich die Parteien in den von mir beurkundeten Verträgen darauf, dass der Verkäufer die Erschließungsbeiträge und sonstigen Anliegerkosten für die Anlagen tragen muss, die bei Beurkundung tatsächlich vorhanden sind; die anderen Kosten trägt der Käufer. Dies kann allerdings insbesondere dann zu Problemen führen, wenn sich die Erschließungsanlage im Moment der Beurkundung im Bau befindet, weil sich später nur sehr schwer feststellen lassen wird, wie weit der Bau der Anlagen zum Zeitpunkt der Beurkundung bereits fortgeschritten war und es außerdem sehr schwierig werden dürfte, die Baukosten zeitanteilig auseinanderzurechnen. In solchen Fällen sollten Sie den Notar auf den geschilderten Umstand hinweisen und sich bemühen, eine andere Lösung zu finden. Manchmal (insbesondere beim Verkauf unbebauter Grundstücke) kommt es aber auch vor, dass der Verkäufer darauf besteht, nur die Erschließungsbeiträge und sonstigen Anliegerkosten zu tragen, die bereits beglichen sind bzw. für die ihm bereits ein Beitragsbescheid vorliegt. Auch eine solche Regelung ist selbstverständlich denkbar.

Der zitierte § 436 Abs. 1 BGB passt auch nicht auf Verträge, mit denen der Käufer von einem Bauträger ein neues Haus schlüsselfertig erwirbt. Hier wird es für die Kalkulation des Käufers von entscheidender Bedeutung sein, ob die Anliegerkosten für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen im Kaufpreis enthalten sind oder nicht. Der Beginn des Baus der Anlagen, auf den der Käufer keinerlei Einfluss hat, liefert ihm nicht die erforderliche Rechtssicherheit. § 436 Abs. 1 BGB kann in Bauträgerverträgen zu dem kuriosen Ergebnis führen, dass ein Erwerber die Anliegerkosten selbst tragen muss, während ein anderer Erwerber, der das technisch identische Nachbarhaus zu genau demselben Preis erworben hat, vom Bauträger die Kostenübernahme verlangen kann, weil der zweite Vertrag zwei Stunden später beurkundet wurde und zu diesem Zeitpunkt bereits mit dem Bau der Erschließungsanlagen begonnen wurde.

Unabhängig von der Vereinbarung, auf die Sie sich einigen, sollten Sie beachten, dass diese Vereinbarung nur für das Verhältnis der Kaufvertragsparteien untereinander maßgebend ist. Die Gemeinde muss den Beitrag beim gesetzlich bestimmten Beitragsschuldner erheben. So bestimmen z.B. § 134 Abs. 1 S. 1 u. 2 BauGB: Beitragspflichtig ist derjenige, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist. Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, so ist der Erbbauberechtigte an Stelle des Eigentümers beitragspflichtig. Für die sonstigen Anliegerbeiträge enthalten die Landesgesetze in der Regel ähnliche Bestimmungen. Nach der Eigentumsumschreibung wird die Gemeinde daher den Beitragsbescheid in aller Regel an den Käufer schicken. Hat dieser die Kosten nach der kaufvertraglichen Vereinbarung nicht zu tragen, muss er sich diese vom Verkäufer ersetzen lassen.

Natürlich können Sie auch versuchen, die Schwierigkeiten bei der Vertragsgestaltung dadurch zu umgehen, dass Sie sich vor Abschluss des Kaufvertrages bei der Bauaufsichtsbehörde erkundigen, ob hinsichtlich des Kaufobjektes noch Anliegerkosten zu erwarten sind. Achten Sie nur bitte darauf, dass sich die Auskunft nicht nur auf die Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch, sondern auch auf sonstige Anliegerbeiträge erstreckt. Manchmal kann die Gemeinde die Auskunft erteilen, es seien keinerlei Beiträge mehr zu erwarten. Oft werden die Klienten beschieden, es seien noch Beiträge abzurechnen, über die Höhe könne jedoch keine Auskunft erteilt werden. Dies ist verständlich, weil die Höhe erst feststeht, wenn der gesamte beitragsfähige Erschließungsaufwand feststeht, was erst kurz vor dem Versenden der Beitragsbescheide der Fall sein dürfte. Rechnet die Gemeinde nach den tatsächlich entstandenen Kosten ab, sind ihr diese selbst erst dann bekannt, wenn ihr alle Schlussrechnungen der beteiligten Unternehmer vorliegen. Nicht recht verständlich sind mir Fälle, in denen die Klienten berichten, die Gemeinde habe sie beschieden, eine Auskunftserteilung sei überhaupt nicht möglich.

VI. Absicherung des Verkäufers, Umschreibungssperre

Der Absicherung des Verkäufers dient die so genannte Umschreibungssperre. Mit ihr wird der Notar von beiden Vertragsparteien übereinstimmend angewiesen, die Umschreibung des Eigentums auf den Namen des Käufers erst dann beim Grundbuchamt zu beantragen, wenn der Verkäufer dem Notar die vollständige Kaufpreiszahlung bestätigt hat oder dieser Umstand in anderer Weise nachgewiesen ist. Bitte denken Sie als Verkäufer daran, diese Bestätigung auch wirklich abzugeben. Sie sind hierzu gesetzlich verpflichtet (§ 368 BGB). Geben Sie die Bestätigung nicht ab, vereiteln sie die Erfüllung einer ihrer Hauptpflichten, nämlich die dem Käufer geschuldete Eigentumsverschaffung. Dies kann ganz erhebliche Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. Bedenken Sie bitte auch: Sollte der Käufer sich gezwungen sehen, Klage auf Abgabe der Bestätigung zu erheben, und den Prozess gewinnen, kommen ganz erhebliche Rechtsanwalts- und Gerichtskosten auf Sie zu. Denken Sie als Verkäufer bitte auch daran, dem Notar Ihre neue Anschrift mitzuteilen, damit dieser die notwendige Korrespondenz mit Ihnen führen kann. Unter Abwägung aller wechselseitigen Risiken empfehle ich, die Umschreibung nicht von der Zahlung etwaiger Fälligkeits- und Verzugszinsen abhängig zu machen und die Bankverbindung des Verkäufers in den Kaufvertrag aufzunehmen, und zwar aus folgendem Grunde: Verzieht der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrages z.B. ins Ausland, ohne seine neue Adresse zu hinterlassen, und quittiert er dann den Kaufpreiserhalt nicht, kann es für einen Käufer ausgesprochen schwierig werden, im Ausland die Kaufpreisquittung einzuklagen. Eine solche Klage dürfte hingegen in aller Regel dann entbehrlich sein, wenn die Umschreibung nur davon abhängt, dass der Käufer die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises belegt, weil er diesen Nachweis auch durch eine Quittung der Empfängerbank führen kann. Müsste er auch die Zahlung etwaiger Verzugszinsen belegen, wäre ihm diese Nachweismöglichkeit abgeschnitten, weil der Notar häufig nicht beurteilen kann, ob und wann Verzug eingetreten ist, z.B. weil die Fälligkeit auch von der Räumung des Kaufobjektes abhing. Der Notar kann auch nicht beurteilen, ob der Käufer z.B. zu Recht wegen eines gesetzlichen Zurückbehaltungsrechtes verspätet gezahlt hat und daher gar nicht im Verzug war. Ich verkenne bei meinem Vorschlag nicht, dass der Verkäufer natürlich ein Interesse auch an der Zahlung von Verzugszinsen hat. Fast ausnahmslos unterwirft sich aber ein Käufer im Kaufvertrag wegen des Kaufpreises und der Verzugszinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, so dass der Verkäufer aufgrund dieses Vollstreckungstitels die Möglichkeit hat, den Kaufpreis beizutreiben, ohne vorher noch Klage erheben zu müssen.

Falls Sie sich mit dem Käufer darauf geeinigt haben, dass die Umschreibung erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises einschließlich aller eventuell angefallener Zinsen erfolgen soll, kann das natürlich auch im Kaufvertrag vereinbart werden.

VII. Kosten

Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen (§ 448 Abs. 2 BGB). Fast ausnahmslos belassen es die Beteiligten bei dieser gesetzlichen Regelung. Zulässig sind aber auch andere Vereinbarungen. Aus der Verpflichtung des Verkäufers, für die Beseitigung nicht übernommener Belastungen zu sorgen, folgt dessen Verpflichtung, auch die hiermit verbundenen Kosten zu übernehmen. Entsprechendes wird regelmäßig vertraglich vereinbart. Die Grunderwerbsteuer wird regelmäßig vom Käufer übernommen. Sie beträgt derzeit in Nordrhein-Westfalen 5 % (in den anderen Bundesländern können andere Steuersätze gelten: Durch den im Rahmen der Föderalismusreform 2006 geänderten Art. 105 Abs. 2a GG haben die Länder die Befugnis erhalten, den Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer zu bestimmen). Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der Kaufpreis, wobei das Entgelt für etwa mitverkaufte bewegliche Gegenstände abzuziehen ist. Schon um Rückfragen des Finanzamtes zu vermeiden, sollte daher dieser Kaufpreisteilbetrag nominell ausgewiesen werden. Bleiben Sie aber bitte realistisch: Die Kaufpreisverteilung kann z.B. auch bei der Ausübung eines etwaigen Vorkaufsrechtes und bei Sachmängeln u.U. für die Berechnung des Minderungsbetrages von Bedeutung sein.

Beim Kauf eines Erbbaurechtes gehört der auf den Käufer übergehende Erbbauzins zur Gegenleistung (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz). Dieser ist also zu kapitalisieren und dem Kaufpreis hinzuzurechnen. Umgekehrt bestimmt § 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 des Grunderwerbsteuergesetzes beim Kauf eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks (durch den Erbbauberechtigten oder einen Dritten), dass das Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins nicht zu den Grundstücken zu rechnen ist. Bei einem solchen Kaufvertrag muss daher der Erbbauzins kapitalisiert und von der Gegenleistung abgezogen werden.

Die Notar- und Gerichtskosten sind durch bundeseinheitliches Gesetz, nämlich das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geregelt und daher bundesweit einheitlich. Gleichwohl kann es regionale Besonderheiten geben: So kann z.B. ein Kaufvertrag über ein in Köln gelegenes Einfamilienhaus weniger Notarkosten auslösen als ein Kaufvertrag über ein in Siegburg belegenes Einfamilienhaus zu demselben Preis, weil die Stadt Köln generell auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat und deshalb im Einzelfall eine Vollzugsgebühr entfallen kann. Die genauen Kosten können abschließend nur anhand der konkreten Vertragsgestaltung berechnet werden.

Unabhängig von der Vereinbarung im Kaufvertrag haften Verkäufer und Käufer für die Grunderwerbsteuer, die Gerichts- und Notarkosten als Gesamtschuldner, also gegenüber den genannten Stellen beide in voller Höhe. Lediglich der interne Ausgleich findet aufgrund der Vereinbarungen im Kaufvertrag statt.

VIII. Objektbezogene Besonderheiten

1. Wohnungs- und Teileigentum

Wollen Sie Wohnungs- oder Teileigentum (Oberbegriff: Sondereigentum) verkaufen, müssen Sie als Verkäufer dem Käufer vor der Beurkundung des Kaufvertrages eine Abschrift der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung übergeben, damit der Käufer sich über die mit dem Kaufobjekt verbundenen Rechte und Pflichten informieren kann. Sie laufen andernfalls Gefahr, dass der Käufer den Kaufvertrag nachträglich anficht mit der Begründung, er habe die mit der Einheit verbundenen Rechte und Pflichten nicht gekannt. Regelmäßig verlangen auch die den Kaufpreis finanzierenden Institute diese Unterlagen, bevor sie den Kredit bewilligen. Häufig fragen Verkäufer verzweifelt in meinem Büro nach, weil sie die „Gemeinschaftsordnung“ nicht finden können: Diese ist meist in der Teilungserklärung enthalten. Der Begriff „Gemeinschaftsordnung“ ist gesetzlich nicht definiert. Man verwendet ihn für Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander (vgl. § 10 Abs. 1 und 2 WEG bzw. Abs. 2 und 3 i.d.F. der WEG-Novelle). Die eigentliche „Teilungserklärung“ besteht im Grunde nur aus einem Satz, der im Falle des § 8 WEG (Teilung durch einen Eigentümer) darin besteht, dass dieser sein Alleineigentum in der Weise in Miteigentumsanteile aufteilt, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumlichkeiten verbunden sein soll, während er im Falle des § 3 WEG (Teilungsvereinbarung zwischen mehreren Miteigentümern) darin besteht, dass diese ihr Miteigentum in der Weise beschränken, dass jedem Miteigentümer das Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumlichkeiten eingeräumt wird. Alle darüber hinausgehenden Bestimmungen in der „Teilungserklärung“ sind Gemeinschaftsordnung, auch wenn dies nicht ausdrücklich erwähnt wird. Haben Sie als Verkäufer ein solches Papier überhaupt nicht, kann Ihnen vielleicht der Verwalter aushelfen. Andernfalls bekommen sie die Urkunde auch beim Grundbuchamt oder bei dem Notar, der die Teilungserklärung beurkundet hat.

Die Instandhaltungsrücklage und die sonstigen aus dem so genannten „Wohngeld“ bedienten Konten waren bereits nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Rechtslage vor Inkrafttreten der WEG-Novelle wesentlicher Bestandteil des Sondereigentums und gingen daher automatisch auf den Käufer über; als Verkäufer konnten Sie sich diese Gelder nicht auszahlen lassen. Die WEG-Novelle stellt in § 10 Abs. 7 WEG n.F. klar, dass die genannten Gelder als Teil des Verwaltungsvermögens der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft gehören und daher Kraft Gesetzes auf einen Erwerber des Sondereigentums übergehen.

Der Käufer kann für rückständiges Wohngeld haften, wenn

  • die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht,
  • die Fälligkeit erst nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer eintritt,
  • der Beschluss erst nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer gefasst wird, und zwar auch dann, wenn der Beschluss einen Zeitraum betrifft, der vor dem Besitzübergang auf den Käufer liegt.

Mit ähnlichen Risiken sieht sich ein Käufer konfrontiert, wenn so genannte Sonderumlagen beschlossen sind oder ein solcher Beschluss bevorsteht. Sonderumlagen drohen, wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht und größere Reparaturen anstehen. Der Käufer haftet für diese Umlagen, wenn

  • die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht,
  • die Fälligkeit erst nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer eintritt.

Mit Inkrafttreten der WEG-Novelle am 01.07.2007 haftet der Käufer ferner einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zughörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind (§ 10 Abs. 8 WEG n.F.). Der Käufer einer Eigentumswohnung kann daher auch wegen der Begleichung von Altschulden in Anspruch genommen werden, wenn diese Schulden erst nach der Eigentumsumschreibung fällig werden.

Als Käufer von Sondereigentum sind Sie daher gut beraten, sich mit dem Verwalter der Anlage ins Benehmen zu setzen, um zu klären, ob Wohngeld rückständig ist, Sonderumlagen beschlossen sind oder drohen oder die Gefahr besteht, dass Schulden der Eigentümergemeinschaft nicht aus dem Gemeinschaftsvermögen beglichen werden können. Bestätigt der Verwalter solche Umstände, muss im Kaufvertrag vereinbart werden, wer im Innenverhältnis die Kosten trägt. Bedenken Sie bitte, dass der Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung von sehr vielen zufälligen Faktoren abhängen kann (Verwaltergenehmigung, Zusendung des Grunderwerbsteuerbescheides, Zahlung der Grunderwerbsteuer, Zahlung des Kaufpreises, Dauer des Eintragungsverfahrens beim Grundbuchamt usw. usw.). Regelmäßig werden Sie als Vertragspartei jedoch genaue Vorstellungen davon haben, wer welche Kosten tragen soll. Dies sollte dann auch im Kaufvertrag vereinbart werden. Im Verhältnis zum Verwalter, den anderen Sondereigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft gilt allerdings die vorstehend beschriebene Haftungssituation. Der Kaufvertrag betrifft nur die Frage, wie die Kosten intern aufzuteilen sind.

Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich in jedem Falle vom verkaufswilligen Wohnungseigentümer ermächtigen lassen, beim Verwalter die Beschluss-Sammlung einsehen zu dürfen. Mit Inkrafttreten der WEG-Novelle am 01.07.2007 ist der Verwalter verpflichtet, für alle nach diesem Datum gefassten Beschlüsse eine solche Sammlung zu führen (§ 24 Abs. 7 WEG). Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben (§ 24 Abs. 7 S. 8 WEG). Die Einsichtnahme ist jedem Käufer schon deshalb dringend anzuraten, weil § 10 Abs. 4 S. 2 WEG n.F. nunmehr ausdrücklich regelt, dass aufgrund einer Vereinbarung gefasste Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern, zu ihrer Wirksamkeit nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen. Allein anhand des Gesetzes und der Gemeinschaftsordnung kann ein Käufer daher nicht die mit der Wohnung verbundenen Rechte und Pflichten beurteilen. Aus der Beschluss-Sammlung dürften sich in der Regel auch Indizien für (bestehende oder zu erwartende) Sonderumlagen, Wohngeldrückstände und eine eventuell drohende Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben.

Meistens ist in den Gemeinschaftsordnungen vorgesehen, dass die Veräußerung des Sondereigentums der Genehmigung des Verwalters bedarf. Ob dies bei Ihrem Sondereigentum der Fall ist, können sie feststellen, wenn sie sich das Bestandsverzeichnis im Grundbuch ihres Sondereigentums ansehen: Wenn dort nicht eingetragen ist, dass die Veräußerung der Genehmigung bedarf (oder sogar ausdrücklich folgendes eingetragen ist: „Veräußerungsbeschränkung: keine“), ist die Genehmigung nicht erforderlich. Wird hingegen die Genehmigungsbedürftigkeit ausdrücklich erwähnt, sollten Sie sich als Verkäufer frühzeitig an den Verwalter wenden, um zu klären, ob das Grundbuch noch richtig ist oder ob nicht die Veräußerungsbeschränkung aufgrund des durch die WEG-Novelle neu geschaffenen § 12 Abs. 4 WEG inzwischen aufgehoben wurde, ohne dass dies im Grundbuch vermerkt worden wäre. Im zuletzt genannten Fall muss entweder die Eintragung im Grundbuch nachgeholt oder aber zumindest die Existenz des Beschlusses in der erforderlichen Form nachgewiesen werden, wobei für die Form die nachfolgenden Ausführungen zum Nachweis der Verwaltereigenschaft entsprechend gelten.

Besteht die Veräußerungsbeschränkung noch, sollten Sie mit dem Verwalter prüfen, ob dieser über die nötigen Unterlagen verfügt, um seine Verwaltereigenschaft in der für das Grundbuchamt erforderlichen Form nachzuweisen. Hierzu ist eine Niederschrift über die Versammlung erforderlich, in der der Verwalter gewählt wurde. Die Niederschrift ist vom Vorsitzenden der Versammlung und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Stellvertreter zu unterschreiben (§ 24 Abs. 6 S. 2 WEG). Zur Verwendung beim Grundbuchamt müssen die Unterschriften der Genannten beglaubigt sein (§ 29 Grundbuchordnung), auch wenn dies im Übrigen nicht erforderlich ist. Sollte der Verwalter den Nachweis nicht vorrätig haben, bitten Sie ihn, sich so schnell wie möglich darum zu bemühen. Das Vorliegen der Verwaltergenehmigung ist Wirksamkeitsvoraussetzung für den Kaufvertrag (§ 12 Abs. 3 S. 1 WEG). Vorher kann ein Kaufpreis nicht fällig werden. Korrekterweise muss aber auch der Nachweis der Verwaltereigenschaft in der Form des § 29 GBO zur Fälligkeitsvoraussetzung gemacht werden, weil der Käufer nur bei Vorlage dieses Nachweises Eigentümer der Sondereigentumseinheit werden kann. Ich habe es schon oft erlebt, dass Kaufpreise nicht gezahlt werden konnten, weil der Nachweis der Verwaltereigenschaft nicht beigebracht werden konnte, z.B. weil Personen, die die Niederschrift über die Versammlung der Wohnungseigentümer hätten unterschreiben und ihre Unterschriften hätten beglaubigen lassen müssen, sich im Urlaub aufhielten.

Im Übrigen brauchen Sie keine Sorge zu haben, dass der Verwalter Ihnen Schwierigkeiten machen wird, weil Sie in den letzten Jahren nur Streit mit ihm hatten: Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grunde versagt werden (§ 12 Abs. 2 S. 1 WEG), als solcher kann nur ein Grund anerkannt werden, der in der Person des Käufers liegt (z.B. weil zu befürchten ist, dass dieser die mit dem Sondereigentum verbundenen finanziellen Pflichten nicht erfüllen kann). Unzulässig und geradezu absurd (wenn auch in der Praxis immer wieder vorkommend) sind Genehmigungsverweigerungen mit der Begründung, der Verkäufer habe seine Pflichten nicht erfüllt (er sei z.B. mit dem Wohngeld rückständig): Der Verwalter muss ja im Gegenteil den neuen Eigentümer freudig begrüßen in der Hoffnung, dass jetzt alles besser wird.

Wird eine Wohnung verkauft, ist zu beachten, dass den Mietern von Wohnraum ein Vorkaufsrecht zusteht, wenn an den Räumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und das Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird, es sei denn, die Wohnräume werden an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts des Verkäufers verkauft. Das Vorkaufsrecht kann innerhalb von zwei Monaten durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden, nachdem der Mieter eine Mitteilung des Verkäufers oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrages empfangen hat; die Mitteilung ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden (§ 577 BGB). Um das Bestehen eines Mietervorkaufsrechtes beurteilen zu können, müssen Sie zunächst im Bestandsverzeichnis des Wohnungseigentumsgrundbuches nachsehen, wann dieses angelegt wurde. Dort finden Sie regelmäßig eine Formulierung, die in etwa wie folgt lautet: ...unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom ... eingetragen am .... Dieses so genannte Eintragungsdatum ist entscheidend: Wurde dem Mieter die Wohnung danach überlassen, hat er kein Vorkaufsrecht. Beachten Sie bitte, dass die Überlassung und nicht das Datum des Mietvertragsabschlusses oder des dort vereinbarten Mietbeginns entscheidet. Auch wenn dem Mieter die Wohnung vor Begründung des Wohnungseigentums überlassen wurde, ist sein Vorkaufsrecht nach herrschender Meinung ausgeschlossen, wenn

  • die Wohnung nach dem 01.09.1993 bereits einmal verkauft wurde, ohne dass der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat, und zwar auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht gar nicht ausüben konnte, weil der vorherige Verkauf  an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen (§ 577 Abs. 1 S. 2 BGB) erfolgte (BGH, Urteil vom 22.06.2007),
  • die Wohnung vor dem 01.09.1993, also vor dem Inkrafttreten des § 570 b BGB a.F., der Vorgängerbestimmung des § 577 BGB, aber nach der Umwandlung in Wohnungseigentum bereits einmal verkauft wurde (BGH, Urteil vom 29.03.2006),
  • der Mieter selbst das Mietverhältnis gekündigt hat.

Ist der Mieter vorkaufsberechtigt, sollten Sie sich als Verkäufer natürlich zunächst einmal mit ihm in Verbindung setzen, um zu klären, ob der Mieter selbst kaufinteressiert und bereit ist, den von Ihnen geforderten Kaufpreis zu zahlen. Zu beachten ist, dass eine in dieser Verhandlungsphase abgegebene Erklärung des Mieters, er habe kein Interesse an der Wohnung und werde sein Vorkaufsrecht nicht ausüben, rechtlich bedeutungslos ist. Erst wenn der Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten rechtswirksam abgeschlossenen Kaufvertrages unterrichtet wurde, kann er wirksam auf sein Vorkaufsrecht verzichten. Bei einem Kaufvertrag über die Eigentumswohnung mit einem Dritten wird der Notar das Erlöschen des Vorkaufsrechtes zur Fälligkeitsvoraussetzung machen. In der Regel ist der Notar auch bereit, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten und ihm eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages zu übersenden. Selbstverständlich können Sie dies auch selbst veranlassen, sollten dann aber bedenken, dass Sie keinen neutralen Zeugen haben, der die Unterrichtung und Übersendung des Vertrages bezeugen kann. Wenn Sie ein gutes Verhältnis zum Mieter haben, empfiehlt es sich, diesen nochmals aufzusuchen, nachdem er die Unterlagen vom Notar bekommen hat. Vielleicht ist der Mieter ja so freundlich und unterschreibt Ihnen eine Erklärung, mit der er auf sein Vorkaufsrecht verzichtet; eine Pflicht hierzu besteht nicht. Der Notar wird im Kaufvertrag auch ein Rücktrittsrecht für den Verkäufer für den Fall vorsehen, dass der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, denn die umgangssprachliche Formulierung „Durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes tritt der Vorkaufsberechtigte in den abgeschlossenen Vertrag ein“ ist irreführend: Es kommt ein weiterer Vertrag mit dem Inhalt zustande, der auch für den mit dem Dritten abgeschlossenen Vertrag maßgebend ist. Da der Verkäufer nur einen Vertrag erfüllen kann, muss er von dem mit dem Dritten geschlossenen Vertrag zurücktreten können.

2. Erbbaurecht

Wollen Sie ein Erbbaurecht verkaufen, müssen Sie als Verkäufer dem Käufer vor der Beurkundung des Kaufvertrages eine Abschrift des Erbbaurechtsvertrages übergeben, damit der Käufer sich über die mit dem Kaufobjekt verbundenen Rechte und Pflichten informieren kann. Sie laufen andernfalls Gefahr, dass der Käufer den Kaufvertrag nachträglich anficht mit der Begründung, er habe die mit dem Erbbaurecht verbundenen Rechte und Pflichten nicht gekannt.

Erbbaurechte sind in aller Regel mit einem Vorkaufsrecht, einer (wertgesicherten) Reallast zugunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers zur Absicherung des Anspruchs auf Zahlung des Erbbauzinses und evtl. mit einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung weiterer Erbbauzinsreallasten belastet. In aller Regel wird der Grundstückseigentümer nicht bereit sein, mit diesen Rechten hinter die Finanzierungsgrundpfandrechte des Käufers zurückzutreten. Sollte im Erbbaurechtsvertrag nicht (ausnahmsweise) etwas anderes vereinbart sein, ist der Grundstückseigentümer hierzu auch nicht verpflichtet. Können Sie als Käufer den Kaufpreis nicht aus eigenen Mitteln aufbringen, müssen Sie Ihr Finanzierungsinstitut daher auf diesen Umstand hinweisen. Finden Sie kein Finanzierungsinstitut, welches bereit ist, den Kredit aufgrund einer nachrangigen Absicherung hinter den Rechten des Grundstückseigentümers auszuzahlen, hat sich der Kaufvertrag für Sie erledigt und Sie müssen sich ein anderes Kaufobjekt suchen.

Falls weder die Veräußerung noch die Belastung des Erbbaurechtes der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedürfen, was nur ganz selten vorkommt, sind beim Kauf eines Erbbaurechtes keine weiteren Besonderheiten zu beachten. Ob und für welche Rechtsgeschäfte die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist, erfahren Sie, wenn Sie sich das Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuches ansehen; auch der Erbbaurechtsvertrag gibt hierüber Auskunft.

Sind - wie im Regelfall - sowohl die Veräußerung als auch die Belastung des Erbbaurechtes mit einem Grundpfandrecht bzw. einer Reallast zustimmungspflichtig und soll der Kreditgeber (wie dies heute fast ausnahmslos der Fall ist) nur nachrangig abgesichert werden, wird die Angelegenheit kompliziert, weil nunmehr bereits vor Abschluss des Kaufvertrages eine Einigung zwischen vier Personen herbeigeführt werden muss, nämlich zwischen Verkäufer, Käufer, Grundstückseigentümer und kaufpreisfinanzierendem Kreditinstitut. Ist die Veräußerung zustimmungspflichtig, ist der Kaufvertrag solange schwebend unwirksam, solange der Grundstückseigentümer ihm nicht zugestimmt hat (§ 6 Abs. 1 Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG). Ist die Belastung mit Grundpfandrechten zustimmungspflichtig, können solche ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Ein finanzierender Käufer muss in einem solchen Fall mit seinem Kreditgeber nicht nur klären, ob eine nachrangige Absicherung ausreicht, sondern auch, ob das Kreditinstitut die Auszahlung davon abhängig macht, dass der Grundstückseigentümer bestimmte Erklärungen abgibt. Häufig verlangen Finanzierungsinstitute vom Grundstückseigentümer bereits vorab die Zustimmung zur Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung sowie durch den Insolvenzverwalter und bei Erbbaurechten, die vor dem 01.10.1994 bestellt wurden, eine so genannte Stillhalteerklärung des Grundstückseigentümers. Dieser soll sich in der Erklärung verpflichten, bei einer etwaigen Zwangsversteigerung des Erbbaurechtes abweichenden Versteigerungsbedingungen dergestalt zuzustimmen, dass der Erbbauzins nicht kapitalisiert wird und trotz der Zwangsversteigerung bestehen bleibt. Für den nachrangigen Grundpfandrechtsgläubiger ist dies deshalb wichtig, weil bei einer Kapitalisierung des Erbbauzinses die Gefahr besteht, dass große Teile des Versteigerungserlöses durch den kapitalisierten Erbbauzins aufgezehrt werden und für den Grundpfandrechtsgläubiger nicht genug übrig bleibt. Die bereits vorab erteilte Zustimmung zur Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung ist deshalb wichtig, weil die Zustimmung zur Eintragung bei einem gegenüber dem Erbbauzins nachrangigen Grundpfandrecht die Zustimmung zur Versteigerung nicht beinhaltet. Der Grundpfandrechtsgläubiger wäre daher darauf angewiesen, die Zustimmung des Grundstückseigentümers einzuholen, bevor er sein Grundpfandrecht verwerten kann. Sie sollten sich als Käufer vom Finanzierungsinstitut möglichst die Papiere im Entwurf geben lassen, deren Unterzeichnung durch den Grundstückseigentümer für die Auszahlung des Kredites erforderlich ist. Bei Erbbaurechten, die nach dem 01.10.1994 bestellt wurden, kann die Lage einfacher sein: Durch den neu eingefügten § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauRG ist es jetzt möglich, als Inhalt der Erbbauzinsreallast zu vereinbaren, dass diese abweichend von den Bestimmungen des Zwangsversteigerungsgesetzes mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt, wenn der Grundstückseigentümer aus der Reallast oder der Inhaber eines im Range vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechts die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts betreibt. Aber auch wenn dies zum Inhalt der Erbbauzinsreallast gemacht wurde, kann diese durch Zwangsversteigerung erlöschen, wenn ein Gläubiger aus den Rangklassen des § 10 Nr. 1 bis Nr. 3 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) die Zwangsversteigerung betreibt. Ob die „Stillhalteerklärungen“ daher in der Praxis verschwinden, bleibt abzuwarten. Mit ziemlicher Sicherheit wird sie der Kreditgeber verlangen, wenn eine Vereinbarung im Sinne des § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauRG beim Erbbauzins nicht getroffen wurde. Mit den Papieren des Finanzierungsinstitutes sollten sich Verkäufer und Käufer zum Grundstückseigentümer begeben, um mit diesem zu klären, ob und unter welchen Bedingungen dieser bereit ist, der Veräußerung zuzustimmen, der Belastung zuzustimmen und die vom Kreditinstitut verlangten Papiere zu unterschreiben. Vielleicht haben Sie Glück und der Eigentümer ist zu allem bedingungslos bereit. Dem Normalfall entspricht dies allerdings nicht. Regelmäßig macht der Eigentümer seine Zustimmung von bestimmten Bedingungen abhängig, z.B.: Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen des aktuellen Erbbauzinses, Eintragung einer Reallast wegen des aktuellen Erbbauzinses in das Grundbuch, Inhaltsänderung bei der eingetragenen Erbbauzinsreallast, so dass diese in Zukunft wertgesichert ist, bzw. Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung weiterer Erbbauzinsreallasten wegen künftiger Erhöhungsbeträge. Insbesondere kirchliche Erbbaurechtsausgeber machen ihre Zustimmung zur Eintragung eines Grundpfandrechtes von der Abgabe einer so genannten Gegenverpflichtungserklärung abhängig, mit der sich der Grundpfandrechtsgläubiger verpflichtet, die Rechte des Grundstückseigentümers bei einer etwaigen Zwangsversteigerung des Erbbaurechtes in einer bestimmten Art und Weise zu wahren. Der Käufer sollte sich den Entwurf dieser Gegenverpflichtungserklärung geben lassen und mit seinem Kreditgeber klären, ob dieser bereit ist, die Erklärung zu unterzeichnen. Kommen Ihnen die Forderungen des Grundstückseigentümers überzogen vor, sollten Sie sich einmal das Gesetz ansehen:

Ist anzunehmen, dass durch die Veräußerung der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird, und dass die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet, so kann der Erbbauberechtigte verlangen, dass der Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung erteilt. Dem Erbbauberechtigten kann auch für weitere Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden (§ 7 Abs. 1 ErbbauRG).

Ist eine Belastung mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar, und wird der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet, so kann der Erbbauberechtigte verlangen, dass der Grundstückseigentümer die Zustimmung zu der Belastung erteilt (§ 7 Abs. 2 ErbbauRG).

Die Zustimmung des Grundstückseigentümers kann auf Antrag des Erbbauberechtigten durch das Amtsgericht ersetzt werden (§ 7 Abs. 3 ErbbauRG).

Die Bestimmungen sind zwingend und können nicht abbedungen werden. Wohl aber können dem Erbbauberechtigten weitergehende Ansprüche auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden. Es ist daher unzulässig (wenn auch in der Praxis vermehrt vorkommend), die Zustimmung von einem Einverständnis des Erbbauberechtigten mit einem neu festgesetzten Erbbauzins, der losgelöst von allen vereinbarten Erbbauzinserhöhungen und gesetzlichen Erhöhungsansprüchen vereinbart werden soll, oder gar davon abhängig zu machen, dass der gesamte Erbbaurechtsvertrag neu gefasst wird. Allein diese Erkenntnis hilft Ihnen wenig, denn Sie wollen ein Erbbaurecht verkaufen und sich nicht vor Gericht streiten. Sollte es tatsächlich zu einem Streit vor Gericht kommen, dürfte in vielen Fällen der konkret ins Auge gefasste Kaufvertrag gescheitert sein. Versuchen Sie daher, sich mit dem Grundstückseigentümer zu einigen. Schalten Sie erforderlichenfalls einen Rechtsanwalt ein. Der Notar darf Ihnen in dieser Situation nicht helfen, weil er keine einseitigen Interessen wahrnehmen darf, sondern unabhängiger Betreuer aller Beteiligten ist.

Haben Sie sich auf diese Weise glücklich mit dem Grundstückseigentümer geeinigt, informieren Sie bitte den Notar, dem Sie die Beurkundung des Kaufvertrages anvertrauen wollen, über das Ergebnis Ihrer Verhandlungen. Falls der Grundstückseigentümer Wert auf eine bestimmte Formulierung legt, was bei kirchlichen Erbbaurechtsausgebern oft der Fall ist, lassen Sie dem Notar bitte den Formulierungsvorschlag zukommen. Auch den aktuellen Erbbauzins müssen Sie dem Notar mitteilen. Dem Käufer ist dringend anzuraten, dem Notar die Unterlagen für die Grundpfandrechtsbestellung vor oder spätestens bei der Kaufvertragsbeurkundung zu übergeben, damit beide Urkunden in einem Termin errichtet und gleichzeitig an den Grundstückseigentümer zum Zwecke der Genehmigung verschickt werden können. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Kaufvertrag durch Genehmigung des Grundstückseigentümers wirksam wird, Zahlungen aber nicht vorgenommen werden können, weil die Belastungszustimmung fehlt und daher das Grundpfandrecht nicht zur Eintragung in das Grundbuch beantragt werden kann.

3. Teilfläche

Einige Bundesländer (u.a. auch Nordrhein-Westfalen) sehen in ihren Landesbauordnungen vor, dass für die Teilung eines Grundstücks generell oder in bestimmten Fällen die Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde erforderlich ist. Bevor Sie einen Kaufvertrag über eine Teilfläche eines Grundstücks abschließen, sollten Sie sich daher bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erkundigen, ob eine solche Genehmigung erforderlich ist und ob sie erforderlichenfalls auch erteilt wird. Haben Sie als Verkäufer nämlich einen Kaufvertrag abgeschlossen, ohne sich in der geschilderten Weise abgesichert zu haben, ist Ihnen die Erfüllung des Vertrages unmöglich.

4. Bauträgervertrag

Beim Bauträgervertrag gelten einige Besonderheiten. Ich möchte mich nachfolgend auf solche beim Kaufobjekt, bei der Kaufpreisfälligkeit und bei der Gewährleistung wegen Sachmängeln beschränken.

Ein noch zu errichtendes Haus kann - anders als eine Bestandsimmobilie - nicht so verkauft werden wie sie „steht und liegt“. Daher müssen Baubeschreibung und Baupläne zum Bestandteil des Kaufvertrages gemacht werden. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude zum Zeitpunkt der Beurkundung vollständig oder nahezu vollständig fertig gestellt ist. Nach der Schuldrechtsmodernisierung ist sowohl nach Werkvertragsrecht (§ 633 Abs. 2 BGB) als auch nach Kaufrecht (§ 434 Abs. 1 BGB) für die Beurteilung eines Sachmangels zunächst auf die vereinbarte Beschaffenheit abzustellen. Diese Beschaffenheit kennt der Bauträger im Zweifel auch bei einem fertig gestellten Haus; der Käufer kann sie nicht erkennen. Er sieht nur noch die „Oberfläche“ des Hauses, nicht aber z.B. die verbauten Materialien (Dämmstoffe, Beschaffenheit der Leitungen, Innen- und Außenwände usw.). Achten Sie als Käufer daher darauf, dass Sie eine eindeutige und verständliche Baubeschreibung nebst Plänen bekommen. Allerdings ist es weder möglich noch sinnvoll, wirklich alle Einzelheiten der Bauausführung zu beschreiben. So macht es wohl kaum Sinn, den Hersteller jeder einzelnen Schraube, die beim Bau verwandt werden soll, aufzulisten. Deshalb enthalten die Bauträgerverträge fast immer Klauseln, die etwa wie folgt lauten: Soweit in der Baubeschreibung Leistungen allgemein beschrieben oder Leistungen nicht ausdrücklich aufgeführt sind, bestimmt der Verkäufer die näheren Einzelheiten unter Berücksichtigung des Standards und der Qualität der sonstigen in der Baubeschreibung ausdrücklich beschriebenen Leistungen. Lesen Sie die Baubeschreibung sorgfältig durch und lassen Sie sich erforderlichenfalls fachkundig beraten. Denken Sie bitte daran, dass Sie der Notar zwar in rechtlicher Hinsicht beraten kann, er ist jedoch kein Bausachverständiger und kann Ihnen in technischen Fragen nicht helfen. § 17 Abs. 2a Nr. 2 des Beurkundungsgesetzes sieht vor, dass Ihnen vor der Beurkundung ausreichend Gelegenheit gegeben werden muss, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen. Deshalb soll Ihnen der Entwurf des Vertrages in der Regel mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vom beurkundenden Notar oder einem Notar, mit dem sich der beurkundende Notar zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat, zur Verfügung gestellt werden. Sind Sie bereits vor Vertragsabschluss sicher, dass Sie den Bau anders ausgeführt haben möchten als in der Baubeschreibung vorgesehen, muss dies im Vertrag zum Ausdruck gebracht werden. Andernfalls wäre der Kaufvertrag unwirksam. Fällt Ihnen hingegen nach Vertragsabschluss während der Bauausführung auf, dass Sie etwas geändert oder zusätzlich ausgeführt haben möchten, können Sie solche Sonderwünsche nach ganz überwiegender Meinung jedenfalls dann formfrei mit Ihrem Vertragspartner vereinbaren, wenn der Kaufvertrag die Auflassung enthält. Sollte die Auflassung hingegen im Kaufvertrag fehlen, müssen spätere Änderungen nach herrschender Meinung ausnahmslos notariell beurkundet werden; eine formfrei vereinbarte Änderung würde zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages (also nicht nur der späteren Änderung) führen. In der juristischen Literatur wird teilweise empfohlen, genau aus diesem Grunde die Auflassung nicht zusammen mit dem Bauträgervertrag zu beurkunden, sondern einer gesonderten Urkunde vorzubehalten, damit der Käufer auch spätere Änderungen des Vertrages nur in einer notariellen Urkunde und mithin nach entsprechender Belehrung durch den Notar vornehmen kann. Ich bin genau anderer Ansicht, weil ich es aus Sicht des Käufers für außerordentlich bedrohlich halte, wenn ein (wirksam) abgeschlossener Immobilienkaufvertrag allein deshalb insgesamt unwirksam wird, weil die Vertragsbeteiligten es bei der Vereinbarung einer Änderung des Kaufvertrages versäumen, den Notar einzuschalten. Welcher Käufer denkt schon daran, den Notar um die Vorbereitung einer Änderungsurkunde zu bitten, weil er mit dem Bauträger vereinbaren möchte, den Kamin nicht in der linken, sondern der rechten Ecke des Wohnzimmers zu installieren? Bevor Sie mit dem Bauträger Änderungen des bereits abgeschlossenen Vertrages vereinbaren, sollten Sie sich daher bei dem beurkundenden Notar vergewissern, ob solche Änderungen formfrei möglich sind.

Bei der Ausgestaltung der Kaufpreisfälligkeit muss der Bauträger die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in Verbindung mit der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen vom 23.05.2001 beachten. Er unterliegt dabei besonderen Sicherungspflichten. Er darf gemäß § 3 Abs. 2 MaBV nur sieben Abschlagzahlungen nach Baufortschritt entgegennehmen und sie nur aus folgenden Teilbeträgen zusammensetzen (die Werte vor den Klammern betreffen den Grundstückskauf, die in den Klammern die Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechtes):

  • 30 % (20 %) nach Beginn der Erdarbeiten,
  • 28 % (32 %) nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten, wobei es der Vorlage eines Rohbauabnahmescheines nicht bedarf,
  • 5,6 % (6,4 %) für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
  • 2,1 % (2,4 %) für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
  • 2,1 % (2,4 %) für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
  • 2,1 % (2,4 %) für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
  • 7 %  (8 %) für den Fenstereinbau, einschließlich Verglasung,
  • 4,2 % (4,8 %) für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
  • 2,1 % (2,4 %) für den Estrich,
  • 2,8 % (3,2 %) für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
  • 8,4 % (9,6 %) nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
  • 2,1 % (2,4 %) für die Fassadenarbeiten,
  • 3,5 % (4 %) nach vollständiger Fertigstellung.

Die MaBV führt 13 Teilbeträge auf, verpflichtet aber den Bauträger, sich auf sieben Abschlagzahlungen zu beschränken, er muss also zwingend einzelne Teilbeträge zusammenfassen. Wenn der Bauträger also bereits 6 Abschlagzahlungen angefordert hat, müssen Sie als Käufer den gesamten dann noch ausstehenden Rest erst nach vollständiger Fertigstellung zahlen. An die in der MaBV vorgegebene Reihenfolge der einzelnen Bauabschnitte ist der Bauträger nicht gebunden. Er kann also z.B. die vorletzte Rate auch mit der zweiten Rate zusammenfassen. Eine weitere Unterteilung einzelner, von der MaBV vorgegebener Teilbeträge ist nicht zulässig. Bestritten ist, ob die Zusammenfassung mehrerer Teilbeträge bereits im Kaufvertrag erfolgen muss oder ob dem Bauträger gestattet werden kann, seine Entscheidung über die Zusammenfassung der Raten erst während der Vertragsabwicklung zu treffen. Zu beachten ist ferner, dass die in der MaBV aufgelisteten Prozentsätze nur Höchstbeträge angeben. Die Vereinbarung geringerer Prozentsätze ist ohne weiteres zulässig und unter Umständen sogar geboten, wenn die Bauleistungen im konkreten Fall nicht die von der MaBV angesetzten Werte erreichen, um den Käufer nicht in Vorleistung treten zu lassen. Haben Sie als Käufer Bedenken gegen die Abschlagzahlungen, lohnt es sich auch, sich an den Bauträger zu wenden mit der Bitte, Ihnen ein alternatives Angebot zu machen, bei dem der gesamte Kaufpreis z.B. erst nach vollständiger Fertigstellung fällig wird. In aller Regel wird der Bauträger bei dieser Vertragsgestaltung einen höheren Kaufpreis verlangen müssen, weil er höhere Kosten hat. Bei einer vereinbarten Kaufpreiszahlung nach Baufortschritt kann der Bauträger mit jedem Zahlungseingang durch den Käufer seinen Zwischenkredit entsprechend zurückführen und die entsprechenden Zinsen sparen. Diese Möglichkeit hat er nicht mehr, wenn er den ganzen Kaufpreis erst nach vollständiger Fertigstellung bekommt. Die Zinsen, die Sie als Käufer bei einer Zahlung nach vollständiger Fertigstellung sparen, müssen Sie natürlich gegenrechnen. Gleichwohl wird ein gewisser finanzieller Nachteil beim Käufer bleiben, denn die Zwischenfinanzierungszinsen sind in aller Regel (deutlich) höher als die Zinsen der Endfinanzierer für einen langfristigen Kredit. Vielleicht ist ihnen als Käufer jedoch die zusätzliche Sicherheit, die eine Zahlung nach Fertigstellung bietet, den Mehrpreis wert.

Der Bauträger darf alle Kaufpreisteile erst dann entgegennehmen, wenn

  1. der Kaufvertrag rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen (insbesondere beim Teilflächenverkauf eine etwa erforderliche Teilungsgenehmigung der Bauaufsichtsbehörde) vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Bauträger keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind,
  2. zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht, so muss außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein,
  3. die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird,
  4. die Baugenehmigung erteilt worden ist oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist,
    1. von der zuständigen Behörde bestätigt worden ist, dass
      1. die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
      2. nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder,
    2. wenn eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, von dem Bauträger bestätigt worden ist, dass
      1. die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
      2. nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf,
      und nach Eingang dieser Bestätigung beim Käufer mindestens ein Monat vergangen ist.

Die meisten der genannten Voraussetzungen wird Ihnen der Notar in der so genannten Fälligkeitsmitteilung bestätigen; allerdings in aller Regel nicht das Vorliegen der Baugenehmigung, weil der Notar normalerweise kein Bausachverständiger sein wird und ihm für die Überprüfung der Baugenehmigung daher die erforderliche Sachkunde fehlt. Sie sollten sich daher die Baugenehmigung selbst genau ansehen und erforderlichenfalls fachkundige Hilfe (z.B. eines Architekten) in Anspruch nehmen. Wichtig ist, dass natürlich nicht irgendeine Baugenehmigung vorliegen muss, sondern eine Baugenehmigung für das von Ihnen gekaufte Haus. Sie müssen daher die Baugenehmigung einschließlich der dazu gehörenden Pläne sehr genau mit der Baubeschreibung und den Plänen vergleichen, die Bestandteil Ihres Kaufvertrages sind.

Die vorgenannten Sicherheiten kann der Bauträger durch Übergabe einer Bürgschaft, die alle Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte sichert, ersetzen (§§ 7 Abs. 1, 2 Abs. 2 MaBV). Als Bürge können nur Körperschaften des öffentlichen Rechts mit Sitz im Geltungsbereich der MaBV, Kreditinstitute, die im Inland zum Geschäftsbetrieb befugt sind, sowie Versicherungsunternehmen bestellt werden, die zum Betrieb der Bürgschaftsversicherung im Inland befugt sind. Die Bürgschaftserklärung muss den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage enthalten. Versicherungen sind nur dann als Bürge zugelassen, wenn das Versicherungsunternehmen zum Betrieb der Vertrauensschadensversicherung im Inland befugt ist und die allgemeinen Versicherungsbedingungen dem Zweck der MaBV gerecht werden, insbesondere den Auftraggeber aus dem Versicherungsvertrag auch in den Fällen des Insolvenzverfahrens des Bauträgers unmittelbar berechtigen.

Es wäre daher kein Verstoß gegen die MaBV, wenn der Bauträger nach Übergabe einer solchen Bürgschaft den gesamten Kaufpreis einforderte, obwohl noch nicht einmal mit den Erdarbeiten begonnen wurde. Im Hinblick auf §§ 307 Abs. 2, 309 Nr. 2 BGB sind jedoch Abschlagzahlungen, die wirtschaftlich noch nicht durch entsprechende Bauleistungen des Bauträgers abgedeckt sind, bedenklich. Solche Vertragsgestaltungen sind daher ohne weiteres nur dann zulässig, wenn außer der Übergabe der Bürgschaft auch der Eintritt des in § 3 Abs. 2 MaBV näher umschriebenen Baufortschritts zur Fälligkeitsvoraussetzung gemacht wird und die einzelnen Bauleistungen im konkreten Fall den von der MaBV angesetzten Prozentsätzen entsprechen. Im Übrigen ist bestritten, ob, in welchem Umfang und gegebenenfalls unter welchen zusätzlichen Voraussetzungen eine Abweichung vom Ratenplan des § 3 Abs. 2 MaBV bei Übergabe einer Bürgschaft vereinbart werden kann. Sollte allerdings nicht der Bauträger die Zahlung vor Eintritt des Baufortschritts gegen Übergabe der Bürgschaft verlangen, sondern der Käufer dies (z.B. aus steuerlichen Gründen) zur Bedingung des Vertragsabschlusses machen, wird man eine solche Vertragsgestaltung für zulässig halten müssen, weil die §§ 307 Abs. 2, 309 Nr. 2 BGB nicht anwendbar sind, denn die Vertragsbedingung wurde nicht vom Bauträger gestellt, sondern vom Käufer gefordert.

Bei allen ab dem 01.01.2009 abgeschlossenen Verträgen darf der Bauträger Abschlagzahlungen erst dann entgegennehmen, wenn er dem Käufer vorher eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Bauwerks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des vereinbarten Vergütungsanspruchs geleistet hat (§ 632a Abs. 3 BGB). Als Sicherheit kommt z.B. eine Erfüllungsbürgschaft eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers in Betracht. Der Bauträger kann sich aber auch dafür entscheiden, die Sicherheit dadurch zu leisten, dass er dem Käufer gestattet, 5 % des vereinbarten Kaufpreises von der ersten Abschlagzahlung einzubehalten. Der einbehaltene Restbetrag von 5 % wäre bei dieser Alternative erst dann zur Zahlung fällig, wenn das Kaufobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge von Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages um mehr als 10 %, ist dem Käufer bei der nächsten Abschlagzahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 % des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten.

Auch nach der Schuldrechtsmodernisierung richten sich nach ganz überwiegender Meinung die Rechte und Ansprüche des Käufers wegen Sachmängeln des Bauwerks nach Werkvertragsrecht, jedenfalls wenn der Kaufvertrag vor Fertigstellung des Hauses abgeschlossen wird. Danach hat der Käufer zunächst einen Anspruch auf Nacherfüllung (früher: Nachbesserung, §§ 634 Nr. 1, 635 BGB) Der Bauträger kann auf seine Kosten nach seiner Wahl den Mangel beseitigen oder das Werk neu herstellen, also das Bauwerk abreißen und neu aufbauen. Die Nacherfüllung kann der Bauträger verweigern, wenn

  • sie objektiv unmöglich ist (§ 275 Abs. 1 BGB),
  • sie praktisch unmöglich ist, also einen grob unverhältnismäßigen Aufwand erfordert (§§ 275 Abs. 2, 635 Abs. 3 BGB),
  • sie „moralisch“ unmöglich im Sinne des § 275 Abs. 3 BGB (mit § 635 Abs. 3 BGB) ist, was beim Bauträgervertrag kaum möglich sein dürfte, weil die zitierte Vorschrift nur Anwendung fände, wenn der Bauträger die Leistung persönlich erbringen müsste,
  • sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist (§ 635 Abs. 3 BGB).

Der Käufer kann dem Bauträger eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen und nach erfolglosem Ablauf dieser Frist den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Bauträger die Nacherfüllung nicht aus den vorumschriebenen Gründen zu Recht verweigert hat (Selbstvornahme, § 637 Abs. 1 BGB). Der Fristsetzung bedarf es nicht (§§ 637 Abs. 2, 323 Abs. 2 BGB), wenn

  • der Bauträger die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert,
  • der Bauträger das Bauwerk zu einem im Kaufvertrag bestimmten Termin oder innerhalb einer bestimmten Frist nicht errichtet und der Käufer im Kaufvertrag den Fortbestand seines Leistungsinteresses an die Rechtzeitigkeit der Leistung gebunden hat (relatives Fixgeschäft: es muss vereinbart sein, dass der Kaufvertrag mit Einhaltung der Frist „stehen und fallen“ soll; dürfte beim Bauträgervertrag selten vorkommen; denkbar wäre z.B. ein Fall, in dem der Käufer das Gebäude ausschließlich zur Durchführung einer einzigen Veranstaltung an einem festgelegten Tag benötigt, z.B. für den Papstbesuch in Köln, und dies zum Vertragsinhalt macht),
  • besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Rücktritt rechtfertigen,
  • die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Käufer unzumutbar ist.

Der Käufer kann, ebenfalls nach Setzung einer angemessenen Nachfrist, vom Vertrag zurücktreten (§§ 634 Nr. 3, 323, 326 Abs. 5, 636 BGB).

Die Fristsetzung ist entbehrlich (§ 636 BGB), wenn

  • der Bauträger die Nacherfüllung berechtigterweise verweigert (§ 635 Abs. 3 BGB, s.o.),
  • der Bauträger die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert,
  • ein relatives Fixgeschäft vereinbart war (s.o.),
  • besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Rücktritt rechtfertigen,
  • die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Käufer unzumutbar ist.

Statt zurückzutreten, kann der Käufer aber auch den Kaufpreis mindern (§ 638 Abs. 1 BGB). Dabei ist der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Kaufvertragsabschlusses der Wert des mangelfreien Bauwerks zum wirklichen Wert gestanden haben würde (§ 638 Abs. 3 BGB).

Weitergehende Rechte stehen dem Käufer zu, wenn der Verkäufer den Mangel zu vertreten hat. Vertreten muss der Bauträger gemäß § 276 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur Vorsatz und Fahrlässigkeit. Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 2 BGB). Eine strengere oder mildere Haftung kann sich jedoch aus dem Inhalt des Schuldverhältnisses ergeben. So haftet der Bauträger verschuldensunabhängig, wenn er eine Garantie oder ein Beschaffungsrisiko übernommen hat. Ein Beschaffungsrisiko hätte der Bauträger zum Beispiel übernommen, wenn er sich verpflichtet hätte, ein genau bestimmtes Waschbecken zum Einbau in das Bauwerk zu beschaffen.

Hat der Bauträger den Mangel zu vertreten, kann der Käufer zusätzlich zu seinen vorumschriebenen Rechten wegen des eigentlichen Sachmangels auch einen etwaigen Mangelfolgeschaden ersetzt verlangen (§§ 280 Abs. 1, 636 BGB). Ein solcher Mangelfolgeschaden läge z.B. vor, wenn der Bauträger die Wände des Bauwerks fahrlässig so schlecht verputzt hätte, dass der Putz abfällt und die Möbel des Käufers beschädigt.

Bei zu vertretenden Mängeln kann der Käufer auch Schadensersatz statt der Leistung fordern (§ 281 BGB). Mit Schadensersatz statt der Leistung meint das Gesetz die Fälle, in denen der Gläubiger (Käufer) an der Erfüllung des Vertrages festhält, daneben aber den Schaden ersetzt haben möchte, der ihm dadurch entstanden ist, dass die Leistung nicht wie geschuldet erbracht wurde. Für die Nachfristsetzung und deren Entbehrlichkeit gelten die oben zum Rücktritt gemachten Ausführungen entsprechend.

Schließlich kann der Käufer bei zu vertretenden Mängeln auch Schadensersatz statt der ganzen Leistung verlangen, wenn er am Vertrag nicht festhalten möchte (§ 281 Abs. 1 und 5 BGB). Der Käufer muss in diesem Fall das gekaufte Grundstücks nebst Bauwerk zurückgeben. Der Bauträger hat den Käufer so zu stellen, wie er stehen würde, wenn der Bauträger den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte. Für die Nachfristsetzung und deren Entbehrlichkeit gelten die vorstehenden Ausführungen zum Rücktritt und zum Schadensersatz statt der Leistung entsprechend. Zu beachten ist jedoch, dass der „große“ Schadensersatz (Schadensersatz statt der ganzen Leistung) bei erbrachten Teilleistungen (Bauträger hat das Gebäude teilweise fertig gestellt) nur zulässig ist, wenn der Käufer an der Teilleistung kein Interesse hat (§ 281 Abs. 1 S. 2 BGB). Hat der Bauträger das geschuldete Haus zwar gebaut, aber ist dieses mit Mängeln behaftet, so kann der Käufer den großen Schadensersatz nur dann verlangen, wenn die Pflichtverletzung des Bauträgers erheblich ist (§ 281 Abs. 1 S. 3 BGB).

Rechte und Ansprüche des Käufers wegen Sachmängeln des Bauwerks verjähren in 5 Jahren, gerechnet ab Abnahme (§ 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Bevor Sie als Käufer vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz statt der ganzen Leistung fordern, sollten Sie genau nachdenken und sich in jedem Fall anwaltlich beraten lassen. Insbesondere wenn Sie schon einzelne Baufortschrittsraten gezahlt haben und nicht durch eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV gesichert sind, sollten Sie Folgendes bedenken: Der Vertrag verwandelt sich in ein Rückgewährsschuldverhältnis, Ihr Erfüllungs- und damit insbesondere Ihr Eigentumsverschaffungsanspruch erlischt. Die zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragene Vormerkung wird gegenstandslos. Ihnen bleibt nur noch der ungesicherte (!) Rückzahlungs- bzw. Schadensersatzanspruch gegen den Bauträger. Fällt dieser in Insolvenz, laufen Sie Gefahr, nichts oder doch nur einen Bruchteil des von Ihnen beanspruchten Geldes zu bekommen.

Vertraglich können die vorstehend beschriebenen Rechte und Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels des Bauwerks nur begrenzt abbedungen werden, weil Bauträgerverträge in der Regel mit Verbrauchern abgeschlossen werden und Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen. Gemäß § 309 Nr. 8 b) BGB sind in solchen Verträgen Einschränkungen der Rechte des Verbrauchers nur in engen Grenzen zulässig. Da die zitierte Vorschrift Mangelfolgeschäden nicht erfasst, ist es üblich und zulässig, Ansprüche wegen solcher Schäden zu beschränken. Gemäß § 309 Nr. 7 BGB sind jedoch unzulässig

  • ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Bauträgers oder einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Bauträgers beruhen,
  • ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Bauträgers oder auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Bauträgers beruhen.

Hinsichtlich der Mängel des verkauften Grundstücks und einer etwa mitverkauften Altbausubstanz gilt Kaufrecht, so dass auf die allgemeinen Ausführungen verwiesen werden kann. Zulässig und üblich ist ein Ausschluss der Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln an diesen Gegenständen. Die Beschränkungen des § 309 Nr. 7 BGB (s.o.) sind jedoch zu beachten. Außerdem darf der Haftungsausschluss nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Käufers führen (§ 307 Abs. 2 BGB).

Für etwa mitverkaufte bewegliche Sachen gelten die Vorschriften des Verbrauchsgüterkaufs (§§ 474 ff. BGB). Abweichende Vereinbarungen hinsichtlich der Mängelrechte sind nicht zulässig (§ 475 BGB). Schadensersatzansprüche können unter Beachtung der oben aufgelisteten Ausnahmen ausgeschlossen werden.

IX. Tipps

1. für Verkäufer

Als Verkäufer haben Sie natürlich zunächst einmal ein elementares Interesse daran, dass der Käufer seine Hauptpflichten (§ 433 Abs. 2 BGB) erfüllen kann, also insbesondere in der Lage ist, den Kaufpreis zu zahlen. Sie sollten sich daher vom Käufer belegen lassen, dass dieser hierzu in der Lage ist. Eingebürgert hat sich eine so genannte Finanzierungszusage des den Kaufpreis finanzierenden Kreditgebers. Dabei handelt es sich allerdings nur um eine Grundsatzzusage, nicht etwa um eine Bürgschaft. Es kann Ihnen also auch bei Vorlage einer solchen Zusage passieren, dass das Geld nicht ausgezahlt wird. Selbst ein bereits abgeschlossener Darlehensvertrag kann vor Auszahlung des Darlehens nach näherer Maßgabe des § 490 Abs. 1 BGB gekündigt werden. Auch wenn der Käufer Ihnen den gesamten Kaufpreis in bar zeigt, können Sie nicht ausschließen, dass der Käufer das Geld kurz darauf verliert. Gleichwohl haben Sie natürlich bei Vorlage der Finanzierungszusage eine höhere Gewissheit, den Kaufpreis auch tatsächlich zu bekommen, als würden Sie sich überhaupt nicht um die Finanzierung des Käufers kümmern. Ein entsprechendes Verlangen gegenüber dem Käufer sollte Ihnen auch nicht peinlich sein, schließlich wollen Sie nur prüfen, ob der Käufer seine Hauptpflichten auch erfüllen kann. Möglicherweise tun Sie dem Käufer sogar einen Gefallen, indem Sie ihn davon abhalten, einen Kaufvertrag zu unterschreiben, den er gar nicht erfüllen kann. Bitte bedenken Sie auch, dass der Notar Sie durch die Vertragsgestaltung davor bewahren wird, Ihr Eigentum zu verlieren, ohne den Kaufpreis bekommen zu haben. Er kann Sie aber nicht davor bewahren, einen Vertrag mit einer nicht zahlungsfähigen Person abzuschließen. Der Notar ist zur Unparteilichkeit und zur Verschwiegenheit verpflichtet. Von extremen Ausnahmefällen abgesehen, darf er Sie auch dann nicht auf Bedenken gegen den von Ihnen ausgesuchten Vertragspartner hinweisen, wenn er solche Bedenken (z.B. aufgrund von Erfahrungen bei der Abwicklung anderer Verträge mit demselben Käufer) innerlich hegt. Auch die Rückabwicklung eines gescheiterten Vertrages bringt für Sie als Verkäufer ausreichend Unannehmlichkeiten, insbesondere verlieren Sie Zeit für die wirtschaftliche Verwertung Ihrer Immobilie.

Kümmern Sie sich aber auch darum, dass Sie Ihre Pflichten zur Lastenfreistellung erfüllen können. Klären Sie bitte insbesondere, ob alle Grundpfandrechtsbriefe zur Löschung nicht übernommener Grundpfandrechte vorhanden sind (s. dazu auch oben II.2.).

Denken Sie daran, den Käufer auf versteckte Sachmängel hinzuweisen. Sind solche vorhanden, sollte Ihr Hinweis auch in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Informieren Sie daher den Notar entsprechend.

Sollen bewegliche Gegenstände mitverkauft werden, so sollten Sie eine Liste mit eindeutiger Beschreibung fertigen und sie ebenfalls dem Notar zuleiten.

Wollen Sie ein Objekt veräußern, welches in vorstehender Ziffer VIII. aufgelistet ist, sollten Sie sich auch die dort gemachten Ausführungen einmal ansehen.

2. für Käufer

Als Käufer wollen Sie natürlich eine möglichst „schöne“ Immobilie. Dann sollten Sie sich das Kaufobjekt aber auch genau ansehen. Gebrauchtimmobilien werden in aller Regel in dem Zustand verkauft, in dem sie sich bei der Besichtigung befunden haben. Diesen Zustand müssen Sie im Streitfall aber auch beweisen können. Sie sollten daher zur Besichtigung möglichst einen (sachkundigen) Zeugen (z.B. einen Architekten oder Makler) mitnehmen. Wollen Sie ein Grundstück zum Zwecke der Bebauung erwerben, sollten Sie mit dem Bauamt klären (oder durch Ihren Architekten klären lassen), ob die von Ihnen gewünschte Bebauung überhaupt möglich ist.

Prüfen Sie bitte vor Vertragsabschluss, ob Sie den Kaufpreis aufbringen können. Soweit Sie keine Eigenmittel einsetzen, müssen Sie sich informieren, ob Ihnen hinsichtlich des Restes eine Finanzierung gewährt wird. Vor Abschluss des Kaufvertrages und dessen Wirksamkeit, sollten Sie allerdings einen Darlehensvertrag nur unterschreiben, wenn Sie ein (kostenloses) Rücktrittsrecht haben. Bedenken Sie bitte, dass der Verkäufer bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch nicht gebunden ist und es sich jederzeit anders überlegen kann. Sind Sie in dieser Situation unlösbar an den Darlehensvertrag gebunden, können hohe Kosten auf Sie zukommen. Haben Sie sich bis zum Kaufvertragsabschluss hinsichtlich Ihrer Finanzierung bereits entschieden, bitten Sie Ihren Kreditgeber, Ihnen die Unterlagen für die Eintragung des als Sicherheit dienenden Grundpfandrechtes zu geben bzw. an den Notar, der den Kaufvertrag beurkunden soll, zu schicken. Dann kann die Grundpfandrechtsbestellungsurkunde im unmittelbaren Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden und Sie ersparen sich einen zweiten Notartermin.

Wollen Sie auch bewegliche Gegenstände vom Verkäufer übernehmen, sollten Sie eine Liste mit eindeutiger Beschreibung fertigen und sie dem Notar zuleiten.

Wollen Sie ein Objekt erwerben, welches in vorstehender Ziffer VIII. aufgelistet ist, sollten Sie sich auch die dort gemachten Ausführungen einmal ansehen.

 

Notar Michael König • 51143 Köln-Porz • Bahnhofstr. 44 • Tel. 02203/955480 • Fax 02203/9554850 • info@notar-koenig.de