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Immobilienübertragungsvertrag
I. VorbemerkungDer Begriff des Immobilienübertragungsvertrages ist gesetzlich nicht definiert. Ich verwende ihn (im Folgenden als „Übertragungsvertrag“ abgekürzt) für Verträge, in denen sich der eine Teil verpflichtet, ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht zu veräußern, und der andere sich verpflichtet, ein solches zu erwerben, ohne dass Leistung und Gegenleistung in kaufmännischer Weise gegeneinander abgewogen sind, wie dies beim Kauf oder Tausch der Fall ist (in der Literatur werden solche Verträge häufig auch als „Grundstücksüberlassungsverträge“ oder „Grundstückszuwendungen“ bezeichnet). Es würde natürlich den Rahmen dieser Internetseiten bei Weitem sprengen, alle Fallgruppen und alle möglichen Vertragsinhalte abhandeln zu wollen. Ich muss mich daher auf die nachfolgend dargestellten häufigsten Vertragsgestaltungen beschränken.
II. (Teil-)ErbauseinandersetzungenDie Erbengemeinschaft ist eine auf Auseinandersetzung angelegte Gesamthandsgemeinschaft. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 S. 1 BGB). Allerdings kann der Erblasser die Auseinandersetzung durch letztwillige Verfügung ganz oder hinsichtlich einzelner Nachlassgegenstände für eine gewisse Zeit ausschließen (vgl. § 2044 BGB). Kommt zwischen den Erben keine gütliche Einigung über die Auseinandersetzung des Grundbesitzes zustande, erfolgt diese durch dessen Zwangsversteigerung, da bei Grundbesitz eine Teilung in Natur in aller Regel ausgeschlossen ist (§ 2042 Abs. 2 mit § 753 Abs. 1 S. 1 BGB). Bei der Teilungsversteigerung kann selbstverständlich jeder interessierte Erbe mitbieten. Es sollte allerdings nicht verkannt werden, dass die Durchführung einer Teilungsversteigerung eine kostenträchtige und langwierige Angelegenheit ist. In jedem Falle ist es besser, sich in einem notariell zu beurkundenden Übertragungsvertrag gütlich über die Auseinandersetzung des ererbten Grundbesitzes zu einigen.
III. Ehebedingte ZuwendungZuwendungen zwischen Ehegatten stellen in aller Regel selbst dann keine Schenkung dar, wenn sie als solche bezeichnet werden. Die Rechtsprechung nennt sie unbenannte oder ehebedingte Zuwendung. Der Hintergrund wird klar, wenn man sich § 1374 Abs. 2 BGB und § 1380 BGB ansieht: Wäre die Zuwendung Schenkung, würde sie zum Anfangsvermögen des Beschenkten rechnen und damit nicht dem Zugewinnausgleich unterliegen (§ 1374 Abs. 2 BGB). Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass dies im Normalfall nicht dem Willen der Ehegatten entspricht, sondern der leistende Ehegatte dem anderen nur das oder ein Teil von dem zuwenden will, was dieser im Falle der Scheidung der Ehe als Zugewinnausgleich zu beanspruchen hätte. Genau das soll § 1380 BGB bewirken: Die Zuwendung ist auf die Ausgleichsforderung anzurechnen. Rechnerisch wird dies dadurch bewirkt, dass die Zuwendung mit ihrem Wert zum Zeitpunkt der Zuwendung wieder dem Vermögen des leistenden Ehegatten hinzugerechnet wird (§ 1380 Abs. 2 BGB), während sie im Vermögen des Empfängers unberücksichtigt bleibt. Von dem aufgrund dieser fiktiven Vermögenslage errechneten Zugewinn wird der Wert der Zuwendung zum Zeitpunkt der Zuwendung abgezogen. Häufig führt diese Berechnung dazu, dass sich die ehebedingte Zuwendung im Falle der Scheidung vermögensmäßig nicht auswirkt, d.h. die Ehegatten nach der Scheidung und Durchführung des Zugewinnausgleichs dasselbe Vermögen haben, als habe die Zuwendung nicht stattgefunden. Allerdings kann der zuwendende Ehegatte dann schlechter gestellt sein, wenn die Zuwendung aus seinem Anfangsvermögen stammt oder der empfangende Ehegatte mit seinem sonstigen Vermögen Verluste macht. Soll dies auf jeden Fall ausgeschlossen sein, müssen entweder Rückforderungsrechte vereinbart oder eine begleitende ehevertragliche Vereinbarung getroffen werden. Natürlich kann die wertmäßige Berücksichtigung der Zuwendung beim Zugewinnausgleich nur dann erfolgen, wenn die Ehegatten auch im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben. Haben sie Gütertrennung vereinbart, muss in jedem Fall darüber nachgedacht werden, ob nicht Rückforderungsrechte u.a. für den Fall der Scheidung vereinbart werden sollen. Sind solche nämlich nicht vereinbart, erkennt die Rechtsprechung Rückforderungsansprüche nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nur in seltenen Ausnahmefällen an.
Im Verhältnis zu Dritten werden ehebedingte Zuwendungen wie Schenkungen behandelt, d.h. sie können Anfechtungsrechte aufgrund des Anfechtungsgesetzes und der Insolvenzordnung sowie Pflichtteilsergänzungsansprüche gemäß § 2325 BGB auslösen. Übertragungswünsche zwischen Ehegatten werden häufig aus folgenden Gründen vorgetragen:
Erbschaftsteuer lässt sich z.B. aufgrund des § 13 Abs. 1 Nr. 4 a ErbStG bei der Übertragung eines Familienheimes oder eines Teiles davon sparen. Aufgrund dieser Bestimmung bleiben steuerfrei: Zuwendungen unter Lebenden, mit denen ein Ehegatte dem anderen Ehegatten Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 des Bewertungsgesetzes verschafft, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (Familienheim), oder den anderen Ehegatten von eingegangenen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder der Herstellung des Familienheims freistellt. Entsprechendes gilt, wenn ein Ehegatte nachträglichen Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand für ein Familienheim trägt, das im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten oder im Eigentum des anderen Ehegatten steht. Die Vorschrift gilt für Zuwendungen zwischen Lebenspartnern im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes entsprechend. Der Wert des Familienheims spielt dabei keine Rolle. Die Zuwendung ist nicht nur steuerfrei, sondern ihr Wert wird auch nicht auf den Freibetrag angerechnet. Solche Zuwendungen können daher auch noch kurz vor dem Tode getätigt werden und zu einer erheblichen Steuerreduzierung führen. Bitte beachten Sie: Die zitierte Vorschrift gilt nur für Zuwendungen unter Lebenden, nicht bei einem Erwerb von Todes wegen (hier wird die Steuerbefreiung beim Erwerb durch Ehegatten oder Lebenspartner nur unter den engeren Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4 b ErbStG gewährt). Auch die Übertragung anderer Immobilien, die also kein Familienheim sind, kann natürlich Sinn machen, wenn z.B. durch diese Übertragung das Vermögen beider Ehegatten unter den erbschaftsteuerlichen Freibetrag für Eheleute gesenkt werden kann und davon auszugehen ist, dass der leistende Ehegatte noch mindestens 10 Jahre lebt, weil dem begünstigten Ehegatten nach Ablauf dieser Frist wieder der volle Freibetrag zusteht. Leben die Ehegatten allerdings im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, werden solche Übertragungen häufig überflüssig sein, weil das Finanzamt bei Auflösung der Ehe durch Tod gemäß § 5 Abs. 1 ErbStG den rechnerischen Zugewinnausgleich ermitteln muss und dieser nicht als Erwerb von Todes wegen gilt, also keiner Erbschaftsteuer unterliegt. In solchen Fällen muss daher genau gerechnet werden.
Einsparungsmöglichkeiten ergeben sich auch dann, wenn ein Ehepartner eine Immobilie auf ein Kind übertragen will und der Steuerwert dieser Immobilie (ggfs. unter Hinzurechnung aller freigiebigen Zuwendungen aus den vergangenen 10 Jahren) den Freibetrag des Kindes übersteigt. Ist in diesen Fällen weder der Freibetrag des Ehepartners noch der Freibetrag des Kindes im Verhältnis zum anderen Elternteil verbraucht, sollte man erwägen, die Immobilie zunächst auf den Ehegatten zu übertragen, damit dieser sie an das Kind weitergeben kann, denn das Kind hat den vollen Freibetrag nach beiden Elternteilen. Der leistende Ehegatte darf den anderen aber nicht zur Weitergabe (z.B. durch eine Auflage) verpflichten, weil dann nicht das zwischengeschaltete Elternteil bereichert wird, sondern doch wieder eine unmittelbare Schenkung vom Alt-Eigentümer an das Kind vorliegt. Ferner ist es empfehlenswert, zwischen den beiden Übertragungsverträgen eine gewisse Zeit abzuwarten, damit nicht der Eindruck einer unmittelbaren Schenkung vom ursprünglichen Eigentümer an das Kind entsteht.
Übt ein Ehegatte einen haftungsträchtigen Beruf aus, kann man ihm nicht verdenken, wenn er bemüht ist, Vermögen durch Übertragung auf den Ehepartner zu sichern. Allerdings müssen solche Übertragungen rechtzeitig vorgenommen werden, sonst können sie anfechtbar und u.U. auch strafbar sein. § 3 Abs. 1 Anfechtungsgesetz (AnfG) bestimmt hierzu: Anfechtbar ist eine Rechtshandlung, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor der Anfechtung mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der andere Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Diese Kenntnis wird vermutet, wenn der andere Teil wusste, dass die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners drohte und dass die Handlung die Gläubiger benachteiligte. Weiter heißt es in Abs. 2 der zitierten Bestimmung: Anfechtbar ist ein vom Schuldner mit einer nahe stehenden Person (§ 138 der Insolvenzordnung) geschlossener entgeltlicher Vertrag, durch den seine Gläubiger unmittelbar benachteiligt werden. Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn der Vertrag früher als zwei Jahre vor der Anfechtung geschlossen worden ist oder wenn dem anderen Teil zur Zeit des Vertragsschlusses ein Vorsatz des Schuldners, die Gläubiger zu benachteiligen, nicht bekannt war. Schließlich bestimmt § 4 Abs. 1 AnfG: Anfechtbar ist eine unentgeltliche Leistung des Schuldners, es sei denn, sie ist früher als vier Jahre vor der Anfechtung vorgenommen worden. Die §§ 133 und 134 der Insolvenzordnung enthalten ähnlich lautende Bestimmungen. Unentgeltliche Zuwendungen an den Ehepartner sind daher immer mindestens vier Jahre anfechtbar (gebräuchliche Gelegenheitsgeschenke geringen Wertes ausgenommen).
Auf den ersten Blick scheinen Zuwendungen an den Ehepartner zur Reduzierung von Pflichtteilsansprüchen einseitiger Abkömmlinge des leistenden Ehegatten keinen Sinn zu machen, weil der Abkömmling gemäß § 2325 Abs. 1 BGB trotz der Zuwendung den Pflichtteil noch so geltend machen kann, als gehöre der verschenkte Gegenstand noch zum Nachlass. Bei Zuwendungen an den Ehepartner beginnt zudem die 10-Jahresfrist, nach deren Ablauf die Schenkung unberücksichtigt bleibt, nicht vor Auflösung der Ehe (§ 2325 Abs. 3 S. 3 BGB). Gemäß § 2325 Abs. 2 S. 2 BGB wird Grundbesitz jedoch mit dem Wert in Ansatz gebracht, den er zur Zeit der Schenkung hatte, wenn dieser Wert unter dem beim Erbfall liegt. Sollten Sie also z.B. Ackerflächen haben, die nach Ihrer Vermutung demnächst Bauland werden, ohne dass sich dies schon in der Wertbemessung niedergeschlagen hätte, kann es sich durchaus lohnen, auch aus Gründen der Pflichtteilsreduzierung über eine Übertragung nachzudenken.
Bei jeder Übertragung an den Ehepartner muss sehr genau geprüft werden, ob nicht zumindest der Fall des Vorversterbens des Begünstigten als Rückforderungsgrund vereinbart werden sollte. Erbt nämlich der leistende Ehegatte (z.B. aufgrund einer gegenseitigen Erbeinsetzung) den weggegebenen Grundbesitz zurück, kann es ihm passieren, dass er für den Grundbesitz, der früher einmal ihm gehörte, Erbschaftsteuer zahlen muss. Bei einem Rückforderungsrecht passiert das nicht: Der überlebende Partner erwirbt nicht von Todes wegen, sondern aufgrund vertraglicher Verpflichtung. Die Vereinigung von Forderung und Schuld ist steuerlich unbeachtlich (§ 10 Abs. 3 ErbStG). Gemäß § 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG erlischt überdies die Steuer für die vertragliche Zuwendung. Ganz ähnlich ist die Situation mit Blick auf die Pflichtteilsberechtigten: Ohne Rückforderungsrecht müsste der leistende Ehegatte aus dem Grundbesitz, den er weggegeben hat, den Pflichtteil zahlen, wenn keine Rückübertragungsverpflichtung besteht. Andernfalls stellt diese eine Nachlassverbindlichkeit dar, die den Wert des Nachlasses und damit die Höhe des Pflichtteilsanspruchs reduziert. Auch zivilrechtlich ist die Vereinigung von Forderung und Schuld für die Berechnung des Pflichtteils nach allgemeiner Meinung unbeachtlich, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Gesetz steht.
IV. Zuwendungen an AbkömmlingeHäufig wollen Eltern ihren Kindern Grundbesitz zukommen lassen, um
Dabei kann die Zuwendung in verschiedener Weise erfolgen:
1. AusstattungAls Ausstattung definiert § 1624 Abs. 1 BGB dasjenige, was einem Kind mit Rücksicht auf seine Verheiratung oder auf die Erlangung einer selbständigen Lebensstellung zur Begründung oder zur Erhaltung der Wirtschaft oder der Lebensstellung von dem Vater oder der Mutter zugewendet wird. Sie gilt nur insoweit als Schenkung, als die Ausstattung das den Umständen, insbesondere den Vermögensverhältnissen des Vaters oder der Mutter, entsprechende Maß übersteigt. Liegt ein solches Übermaß nicht vor, dann
Steuerlich wird die Zuwendung allerdings wie eine Schenkung behandelt, weil § 7 Abs. 1 Nr. 1 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) jede freigebige Zuwendung unter Lebenden als Schenkung unter Lebenden definiert.
2. SchenkungAls Schenkung bezeichnet das Gesetz eine Zuwendung, wenn beide Teile sich darüber einig sind, dass sie unentgeltlich erfolgen soll (§ 516 Abs. 1 BGB).
3. Schenkung unter AuflagenDas Gesetz definiert den Begriff der „Schenkung unter Auflage“ nicht, sondern verwendet ihn nur in den §§ 525 ff. BGB. Gemäß § 525 Abs. 1 BGB kann der Schenker die Vollziehung der Auflage erst dann verlangen, wenn er seinerseits geleistet hat. Die Auflage ist daher (anders als bei der gemischten Schenkung) kein Entgelt für die Zuwendung. Man spricht deshalb von einer Schenkung unter Auflagen dann, wenn die Auflage aus dem zugewandten Gegenstand und nicht aus dem sonstigen Vermögen des Beschenkten erbracht werden soll. Typische Fälle liegen vor, wenn sich der Schenker den Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht am verschenkten Grundbesitz vorbehält. Bei der Schenkunkungssteuer ist zu beachten, dass § 25 ErbStG durch die Erbschaftsteuerreform 2008 mit Wirkung zum 01.01.2009 ersatzlos aufgehoben wurde. Auch beim Erwerb von Vermögen, dessen Nutzungen dem Schenker oder dem Ehegatten des Schenkers zustehen oder das mit einer Rentenverpflichtung oder mit der Verpflichtung zu sonstigen wiederkehrenden Leistungen zugunsten dieser Personen belastet ist, kann bei Erwerben ab dem genannten Datum nunmehr der volle Kapitalwert der vorbehaltenen Nutzungen bzw. wiederkehrenden Leistungen bei der Ermittlung der steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden.
4. Gemischte SchenkungEine gemischte Schenkung liegt vor, wenn der Beschenkte eine echte Gegenleistung erbringen soll (z.B. eine Geldzahlung oder die Übernahme von Schulden), die jedoch in ihrem Wert hinter dem des geschenkten Gegenstandes zurückbleibt. Für die Berechnung der Schenkungssteuer ist der Wert der Gegenleistung vom Schenkungswert abzuziehen, allerdings nur in dem Verhältnis, in dem der Steuerwert des Geschenkes zu seinem Verkehrswert steht, macht also der Steuerwert eines Geschenkes nur die Hälfte des Verkehrswertes aus, darf auch nur der hälftige Wert der Gegenleistung abgezogen werden.
5. Mittelbare GrundstücksschenkungVon einer mittelbaren Grundstücksschenkung spricht man, wenn Geld mit der Auflage verschenkt wird, hierfür ein genau bestimmtes Grundstück zu erwerben. Steuerlich kann dies dann interessant sein, wenn der Steuerwert des Grundstücks unter seinem Verkehrswert liegt, weil der Wert des Grundstücks der Berechnung der Schenkungssteuer zugrunde zu legen ist. Zivilrechtlich ist zu beachten, dass sich etwaige Rückforderungsrechte nach den §§ 527 ff. BGB ebenfalls auf den Grundbesitz und nicht auf den geschenkten Geldbetrag beziehen. Bevor Sie eine mittelbare Grundstücksschenkung tätigen, sollten Sie sich in jedem Fall steuerlich beraten lassen, weil die mittelbare Grundstücksschenkung einkommensteuerliche Nachteile haben kann, weil der Beschenkte bei einer auflagenfreien Geldschenkung und Verwendung des Geldes zum Erwerb einer Immobilie Anschaffungskosten hat, was bei der mittelbaren Grundstücksschenkung nicht der Fall ist.
V. Vorbehaltsrechte, Gegenleistungen1. RückforderungsrechteRückforderungsrechte werden häufig aus folgenden Gründen vereinbart:
Insbesondere das Vorversterben eines beschenkten Kindes gibt zur Sorge Anlass, weil damit gerechnet werden muss, dass dieses von seinem Ehegatten beerbt wird und dieser das Vermögen an einen zweiten Ehepartner weiter vererbt, so dass es für die Enkel verloren ist. In der Regel wird vereinbart, dass das Rückforderungsrecht mit dem Tode aller Schenker erlischt, sofern es bis zu diesem Zeitpunkt nicht ausgeübt wurde. Es kann aber natürlich auch vererblich ausgestaltet werden. Stammt die Zuwendung von beiden Eltern muss unbedingt geregelt werden, wie die Rückübertragung nach dem Tode eines Elternteils durchzuführen ist. Bekommt das Kind ein „fertiges“ Haus, an dem keine (nennenswerten) Renovierungsarbeiten durchzuführen sind, wird man ihm zumuten können, den Grundbesitz bei Eintritt eines der vorumschriebenen Gründe entschädigungslos zurückzugeben. Ganz anders sieht die Situation allerdings dann aus, wenn das Kind ganz erhebliche Eigenmittel oder sogar Mittel des Ehepartners zur Wertsteigerung der Immobilie einsetzen will, also z.B. ein Baugrundstück bebauen oder ein geschenktes Haus im Kern sanieren will. Solche Fälle sind nicht wirklich befriedigend zu lösen, wenn die Eltern nicht über nennenswertes weiteres Vermögen verfügen: Man wird den Eltern die Pflicht auferlegen müssen, die Wertsteigerung Zug um Zug gegen Rückübertragung zu ersetzen, wohl wissend, dass die Eltern im fortgeschrittenen Alter kaum in der Lage sein werden, diese Mittel aufzubringen. Den Eltern wird in solchen Fällen häufig nichts anderes übrig bleiben, als den Grundbesitz unmittelbar nach der Rückübertragung zu veräußern, um den Erstattungsanspruch aufzubringen. Immerhin ist dann aber der Wert der Zuwendung noch für die Nachfahren gerettet.
2. NießbrauchDurch den Nießbrauch bleibt der Schenker berechtigt, die Nutzungen aus dem verschenkten Grundbesitz zu ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB). Einzelne Nutzungen können ausgeschlossen werden. Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung des Grundbesitzes gehören (§ 1041 BGB), also z.B. die Kosten für Schönheits- und andere kleinere Reparaturen. Öffentliche Lasten trägt der Nießbraucher, soweit sie nicht auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind (z.B. Grundsteuer, Gebühren für Abwasser, Müllabfuhr und Schornsteinfeger, nicht jedoch Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerkosten). Die privaten Lasten, insbesondere Hypotheken- und Grundschuldzinsen sowie Leistungen aufgrund einer Rentenschuld, trägt der Nießbraucher, soweit sie schon zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf der Sache ruhten (§ 1047 BGB). Häufig wird (mit dinglicher Wirkung) vereinbart, dass der Nießbraucher alle Kosten und Lasten zu tragen hat. In diesem Fall muss der Nießbraucher auch die Kosten tragen, die auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind (also z.B. eine Dacherneuerung sowie die Erschließungskosten und sonstigen Anliegerbeiträge). Der Nießbrauch kann auch an einer realen Teilfläche eines Grundstücks oder einem Miteigentumsanteil bestellt werden. Er kann auch am gesamten Grundbesitz bestellt werden, sich jedoch auf einen bestimmten Bruchteil der Nutzungen beschränken (sog. Quotennießbrauch). Dagegen soll die Bestellung an einem einzelnen Stockwerk (nach nicht unzweifelhafter Ansicht) nicht zulässig sein. Durch die Erbschaftsteuerreform 2008 wurde § 25 ErbStG ersatzlos aufgehoben. Bei Zuwendungen ab dem 01.01.2009 kann nunmehr der volle Kapitalwert des Nießbrauchs bei der Ermittlung der steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Der Bundesfinanzhof hat allerdings entschieden, dass Verbindlichkeiten, die der Veräußerer zu tragen hat, solange ihm der Nießbrauch zusteht, vom Wert der Zuwendung zunächst nicht abgezogen werden dürfen, und zwar auch dann nicht, wenn der Erwerber diese Verbindlichkeiten mit Erlöschen des Nießbrauch übernommen hat. Erst mit Erlöschen des Nießbrauchs muss die Schenkungssteuer erforderlichenfalls neu berechnet werden, falls die Verbindlichkeiten dann noch vorhanden und vom Erwerber zu tragen sind. Eine etwa überzahlte Schenkungssteuer wäre zu erstatten.
3. WohnungsrechtWollen die Eltern nach der Übertragung nicht mehr die gesamte Immobilie, sondern nur noch einen Teil hiervon zu Wohnzwecken nutzen, bietet sich der Vorbehalt eines Wohn- und Mitbenutzungsrechtes an. Das Wohnungsrecht ist im Gesetz als Spezialfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit geregelt (vgl. § 1093 Abs. 1 BGB). Der Berechtigte darf ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen. Das Wohnungsrecht setzt daher zwingend voraus, dass der Berechtigte zumindest einen Raum im Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers nutzen darf. Werden lediglich Mitbenutzungsrechte an einzelnen oder allen Räumen gewährt, kann nur eine „normale“ beschränkte persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden. Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen (§ 1093 Abs. 3 BGB). Der Wohnungsberechtigte hat die laufenden Unterhaltskosten (also kleinere Reparaturen, Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Gas, Telefon, Müllgebühren usw.) zu tragen (§§ 1093 Abs. 1 S. 2, 1041 S. 2 BGB). Selbstverständlich kann insoweit aber auch etwas anderes vereinbart werden. Das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tode des Berechtigten und ist nicht übertragbar, wohl aber kann die Überlassung zur Ausübung gestattet werden (§ 1092 Abs. 2 BGB). Empfehlenswert sind auch Vereinbarungen für den Fall, dass der Wohnungsberechtigte das Wohnungsrecht aus Gründen, die der Grundstückseigentümer nicht zu vertreten hat, nicht mehr ausüben kann (z.B. weil der Berechtigte aufgrund eines Unfalls an den Rollstuhl gefesselt ist und keine Möglichkeit mehr hat, in die Wohnung zu gelangen). Schenkungssteuerlich gelten die Ausführungen zum Nießbrauch entsprechend.
4. PflegeverpflichtungAuch die Verpflichtung des Erwerbers, den Veräußerer in gesunden und/oder in kranken Tagen zu betreuen, kann im Rahmen eines Übertragungsvertrages vereinbart und durch eine Reallast im Grundbuch gesichert werden. Schon zum Zwecke der Streitvermeidung sollte der Umfang der Leistungspflicht möglichst genau niedergelegt werden. Wichtig sind insbesondere Vereinbarungen
5. Rente, dauernde LastWill der Veräußerer sich nicht mehr um die Immobilie kümmern und sich deshalb auch keinen Nießbrauch vorbehalten, kann er sich vom Erwerber auch laufende finanzielle Zahlungen versprechen lassen, wenn seine sonstigen Einkünfte für die Versorgung nicht ausreichen. Derartige Zahlungspflichten können im Grundbuch durch eine Reallast gesichert werden. In der Regel wird es sich um eine Leibrente im Sinne des § 759 Abs. 1 BGB handeln, bei der die Rente für die Lebensdauer des Veräußerers zu entrichten ist. Selbstverständlich kann die Rente aber auch zeitlich befristet werden (abgekürzte Leibrente, z.B. weil der Veräußerer wegen der Auszahlung einer Lebensversicherung ab einem bestimmten Zeitpunkt auf die Zahlungen nicht mehr angewiesen ist). Mit „verlängerter Zeitrente“ bezeichnet man Vereinbarungen, bei denen die laufenden Zahlungen grundsätzlich nur für die Lebensdauer des Berechtigten, mindestens aber für einen festgelegten Zeitraum erbracht werden sollen. Bei einer reinen Zeitrente spielt das Leben des Gläubigers keine Rolle: Die Zahlungen sollen in einem festgelegten Zeitraum erfolgen. Haben die Zahlungen Versorgungscharakter, müssen sie wertgesichert sein, um die schleichende Geldentwertung auszugleichen. In der Regel geschieht dies durch Ankoppelung an den Verbraucherpreisindex. Solche Klauseln bedürfen nicht mehr der Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft; dieses erteilt auch kein Negativattest. Gerade deshalb müssen die Preisklauseln sehr sorgfältig formuliert werden, weil sie bei einem Verstoß gegen das Preisklauselgesetz (PrKG) ohne Weiteres unwirksam sind; allerdings tritt diese Unwirksamkeit gemäß § 8 PrKG erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen das PrKG ein. Seit einigen Jahren kann die Anpassungsmöglichkeit mittels einer einheitlichen Reallast abgesichert werden (§ 1105 Abs. 1 S. 2 BGB). Einen Sonderfall der laufenden Zahlungen stellt die dauernde Last dar. Die Höhe der einzelnen Zahlungen ist bei ihr nicht gleich, sondern von variablen Faktoren abhängig, z.B. von der Leistungsfähigkeit des Schuldners und/oder dem Bedarf des Gläubigers. Aus zivilrechtlicher Sicht sind solche Vertragsgestaltungen für beide Vertragsteile riskant, weil der Veräußerer befürchten muss, dass sich die Zahlungen bei verminderter Leistungsfähigkeit des Erwerbers reduzieren (z.B. weil die übertragene Immobilie weniger Ertrag abwirft) und der Erwerber fürchten muss, bei einem größeren Bedarf des Veräußerers zu höheren Zahlungen verpflichtet zu sein. Bei der Einkommensteuer können dauernde Lasten allerdings unter bestimmten Voraussetzungen Vorteile mit sich bringen. Sie sollten sich daher diesbezüglich beraten lassen. Laufende finanzielle Zahlungen sind Leistungsauflagen, die bei Berechnung der Schenkungssteuer vom Wert der Zuwendung abzuziehen sind.
6. Geldzahlungen, SchuldübernahmeAuch Geldzahlungspflichten oder die Übernahme von Verbindlichkeiten des Veräußerers können natürlich in einem Übertragungsvertrag vereinbart werden. Sind die Beteiligten sich darüber einig, dass der Wert der vom Erwerber übernommenen Pflichten nicht den Wert des zugewandten Grundbesitzes erreicht, liegt eine gemischte Schenkung vor. Die vom Erwerber übernommenen Pflichten mindern bei der Berechnung der Schenkungssteuer grundsätzlich den Wert der Zuwendung (zu dem Sonderfall, dass der Veräußerer sich den Nießbrauch vorbehält und Schulden vom Erwerber erst mit Erlöschen des Nießbrauchs übernommen werden s.o. beim Nießbrauch).
7. Ausgleichszahlungen an weichende GeschwisterVerpflichtet sich der Erwerber gegenüber dem Veräußerer zur Zahlung bestimmter Beträge an seine Geschwister, die keine oder jedenfalls keine wertgleiche Zuwendung erhalten, handelt es im Grunde nur um einen Spezialfall einer Geldzahlungspflicht gegenüber dem Veräußerer. Der Veräußerer hätte sich auch das Geld selbst auszahlen lassen und an die anderen Kinder verteilen können. Im Vertrag muss geregelt werden, ob die Geschwister einen eigenen Anspruch auf Zahlung der Gelder erhalten sollen und ob sich Veräußerer und Erwerber das Recht vorbehalten, die begründete Verpflichtung ohne Zustimmung der Geschwister aufzuheben oder abzuändern (§ 328 Abs. 1 und 2 BGB). Für alle Beteiligten wünschenswert ist natürlich eine Beteiligung der Geschwister am Übertragungsvertrag, weil diese dann auf Pflichtteilsrechte (einschließlich Pflichtteilsergänzungsansprüchen) bezüglich des Nachlasses verzichten können, soweit der Wert der Zuwendung im Übertragungsvertrag bei der Berechnung der Pflichtteilsansprüche zugrunde gelegt werden könnte, so dass ein etwaiger Pflichtteil so zu berechnen ist, als habe sich das Übertragungsobjekt nie im Vermögen des Veräußerers befunden (so genannter gegenständlich beschränkter Pflichtteilsverzicht). Der Erwerber hat in diesem Falle Gewissheit, dass seine Geschwister nach dem Tode der Eltern keine über die Ausgleichszahlung hinausgehenden Forderungen an ihn stellen werden. Der Veräußerer braucht sich keine Sorgen zu machen, dass sich die Kinder nach seinem Tode streiten werden. Die weichenden Geschwister brauchen keinen Konflikt mit dem Erwerber wegen der Höhe etwaiger Pflichtteilsergänzungsansprüche fürchten. Sie müssen auch keine Angst haben, dass solche Ansprüche wegen Ablaufs der 10-Jahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB erst gar nicht entstehen. Können die Geschwister nicht beteiligt werden, muss der Veräußerer in jedem Fall dafür sorgen, dass den Geschwistern spätestens bei der Auszahlung der Ausgleichszahlung eine Erklärung in beweisbarer Weise zugegangen ist, dass diese verpflichtet sind, sich den Geldbetrag auf den Pflichtteil anrechnen zu lassen. Andernfalls läuft der Erwerber Gefahr, neben den Ausgleichszahlungen auch noch Pflichtteilsergänzungsansprüche seiner Geschwister befriedigen zu müssen (vgl. § 2329 Abs. 2 BGB). Schenkungssteuerlich mindern die Ausgleichszahlungen den Wert der Zuwendung. Aus Sicht der Geschwister handelt es sich um Schenkungen des Veräußerers, so dass der diesbezügliche Freibetrag anzuwenden ist.
VI. Anrechnung und AusgleichungWie bereits erwähnt, muss die Erklärung des Veräußerers, der Erwerber habe sich die Zuwendung auf den Pflichtteil anrechnen zu lassen, spätestens bei der Zuwendung erfolgen (§ 2315 Abs. 1 BGB). Sie sollte daher im Übertragungsvertrag nicht vergessen werden. Nachträglich lässt sich Vergleichbares nur noch durch einen notariell zu beurkundenden Pflichtteilsverzichtsvertrag erreichen. Hinterlässt eine Person bei ihrem Tode mehrere Abkömmlinge, kann es passieren, dass diese verpflichtet sind, lebzeitige Zuwendungen nach näherer Maßgabe der §§ 2050 ff. BGB zur Ausgleichung zu bringen. Die Ausgleichung wird durchgeführt, indem man den Wert sämtlicher lebzeitiger Zuwendungen dem Wert der Erbteile der Abkömmlinge hinzurechnet, diese fiktive Nachlassmasse entsprechend der Erbquote der Abkömmlinge verteilt und bei jedem Anteil die anzurechnenden Zuwendungen abzieht (§ 2055 Abs. 1 BGB). Maßgebend ist der Wert zur Zeit der Zuwendung (§ 2055 Abs. 1 BGB). Zu einer Zuzahlung ist keiner der Abkömmlinge verpflichtet (§ 2056 BGB). Ausstattungen (s.o.) sind im Zweifel auszugleichen (§ 2050 Abs. 1 BGB). Zuschüsse, die zu dem Zwecke gegeben worden sind, als Einkünfte verwendet zu werden, sowie Aufwendungen für die Vorbildung zu einem Beruf sind insoweit zur Ausgleichung zu bringen, als sie das den Vermögensverhältnissen des Erblassers entsprechende Maß überstiegen haben (§ 2050 Abs. 2 BGB). Andere Zuwendungen sind im Zweifel nicht auszugleichen (§ 2050 Abs. 3 BGB). Im Übertragungsvertrag sollte ausdrücklich erwähnt werden, ob der Veräußerer die Ausgleichung wünscht oder nicht.
VII. Rechte Dritter1. AnfechtungsrechteDie Anfechtungsmöglichkeiten nach dem Anfechtungsgesetz und der Insolvenzordnung habe ich bereits bei den ehebedingten Zuwendungen dargestellt, so dass auf die diesbezüglichen Ausführungen verwiesen werden kann.
2. PflichtteilsergänzungsansprücheEbenfalls bereits mehrfach erwähnt habe ich, dass Pflichtteilsberechtigte nach dem Tode des Veräußerers nach näherer Maßgabe der §§ 2325 ff. BGB Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen können. Hat der Erblasser einem Dritten eine Schenkung gemacht, so kann der Pflichtteilsberechtigte als Ergänzung des Pflichtteils den Betrag verlangen, um den sich der Pflichtteil erhöht, wenn der verschenkte Gegenstand dem Nachlass hinzugerechnet wird (§ 2325 Abs. 1 BGB). Eine verbrauchbare Sache kommt mit dem Wert in Ansatz, den sie zur Zeit der Schenkung hatte. Ein anderer Gegenstand kommt mit dem Wert in Ansatz, den er zur Zeit des Erbfalls hat; hatte er zur Zeit der Schenkung einen geringeren Wert, so wird nur dieser in Ansatz gebracht (§ 2325 Abs. 2 BGB). Die Schenkung bleibt unberücksichtigt, wenn zur Zeit des Erbfalls zehn Jahre seit der Leistung des verschenkten Gegenstands verstrichen sind. Bei Erbfällen nach dem 31.12.2009 wird abgeschmolzen: Die Schenkung wird nur innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang berücksichtigt; danach reduziert sich der berücksichtungsfähige Wert für jedes weitere Jahr vor dem Erbfall um ein Zehntel. Dies gilt aufgrund der Übergangsregelung des Gesetzes auch dann, wenn die Schenkung selbst vor dem 01.01.2010 vollzogen wurde. Ist die Schenkung an den Ehegatten des Erblassers erfolgt, so beginnt die Frist nicht vor der Auflösung der Ehe (§ 2325 Abs. 3 S. 3 BGB). Grundsätzlich richtet sich der Anspruch gegen den oder die Erben. Unter Umständen kann aber auch der Beschenkte in Anspruch genommen werden: Soweit der Erbe zur Ergänzung des Pflichtteils nicht verpflichtet ist, kann der Pflichtteilsberechtigte von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes zum Zwecke der Befriedigung wegen des fehlenden Betrags nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern. Ist der Pflichtteilsberechtigte der alleinige Erbe, so steht ihm das gleiche Recht zu (§ 2329 Abs. 1 BGB). Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des fehlenden Betrags abwenden (§ 2329 Abs. 2 BGB).
Ein Anspruch gegen den Beschenkten kommt daher immer in Betracht, wenn
Zu beachten ist, dass nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die 10-Jahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB erst mit Erlöschen des Nießbrauchs beginnt, wenn sich der Veräußerer am gesamten Übertragungsobjekt den Nießbrauch vorbehält. Wie der Bundesgerichtshof Fälle entscheiden wird, in denen sich der Nießbrauch nur auf eine reale Teilfläche erstreckt oder ein so genannter Quotennießbrauch vereinbart ist, bleibt abzuwarten. Ein vorbehaltenes Wohnungsrecht hindert den Beginn des Fristlaufs gemäß § 2325 Absatz 3 BGB nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur in Ausnahmefällen, in denen der Veräußerer den verschenkten Gegenstand auch nach Vertragsabschluss noch „im Wesentlichen” weiterhin selbst hätte nutzen können. Das im konkret vom BGH entschiedenen Fall mit dem Erwerber vereinbarte - allerdings grundbuchlich nicht gesicherte - Verbot, den Gegenstand zu Lebzeiten des Veräußerers zu veräußern, hielt der Bundesgerichtshof für unschädlich. Offen geblieben ist damit leider die Frage, wie der Bundesgerichtshof entschieden hätte, wenn sich der Veräußerer für bestimmte Fälle die Rückforderung vorbehalten hätte und dies durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert worden wäre.
3. Rückforderungsrecht wegen Verarmung des Schenkers, § 528 BGBSoweit der Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten und die ihm seinen Verwandten, seinem Ehegatten, seinem Lebenspartner oder seinem früheren Ehegatten oder Lebenspartner gegenüber gesetzlich obliegende Unterhaltspflicht zu erfüllen, kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern (§ 528 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden (§ 528 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Anspruch auf Herausgabe des Geschenkes ist ausgeschlossen, wenn der Schenker seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat oder wenn zur Zeit des Eintritts seiner Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Das Gleiche gilt, soweit der Beschenkte bei Berücksichtigung seiner sonstigen Verpflichtungen außerstande ist, das Geschenk herauszugeben, ohne dass sein standesmäßiger Unterhalt oder die Erfüllung der ihm kraft Gesetzes obliegenden Unterhaltspflichten gefährdet wird (§ 529 Abs. 2 BGB). Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 19.07.2011, X ZR 140/10) wird der Beginn der Frist des § 529 Abs. 1 BGB nicht dadurch gehindert, dass sich der Schenker ein lebenslanges Nutzungsrecht am Übertragungsobjekt vorbehält.
Zu beachten ist, dass der Sozialhilfeträger den Rückforderungsanspruch gemäß §§ 93 f. Sozialgesetzbuch Zwölftes Buch auf sich überleiten und dann an Stelle des Schenkers geltend machen kann.
VIII. Steuerliche Hinweise1. GrunderwerbsteuerSelbst wenn Entgelte vereinbart sind, fällt bei den vorstehend beschriebenen Übertragungsverträgen in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Von der Grunderwerb-Besteuerung sind nämlich u.a. ausgenommen (vgl. § 3 Nrn. 2 bis 6 Grunderwerbsteuergesetz):
2. Erbschafts- und SchenkungssteuerDas Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) und das Bewertungsgesetz (BewG) stellt Ihnen das Bundesministerium der Finanzen zur Verfügung. Die Steuerklassen finden Sie in § 15 ErbStG, die Freibeträge in §§ 16 f. ErbStG und die Steuersätze in § 19 ErbStG. (Beachten Sie bei Gesetzesänderungen bitte, dass es immer eine gewisse Zeit dauert, bis das Ministerium die geänderten Bestimmungen eingearbeitet hat.)
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